expropriation

voila 5 ans un projet de maisons individuelles a vu le jour dans la ville que je borde avec des champs,un promoteur nous avait fait une propo de tarif et nous avait fait signer une promesse de vente,a un prix qui nous convenait. c'etait sans compter sur la municipalité qui voulait avoir la main mise sur le projet et a donc classer la zone en zac aussitot,suite a ces exigences le promoteur a abandonné le projet la crise arrivait au meme moment,fin du 1 er acte.debut du 2 emme maintenant ,un nouvel amenageur a pris le projet en main et est passé hier pour nous proposer a l'amiable de nous acheter des terrains,par contre le tarif est divisé par 2 ! ! ! c 'est a prendre ou a laisser ! ! ! si on est pas d'accord on va en procedure d'expropriation car la commune a fait une dup(declaration d'utilité publique),cela prendra 1 an ou plus avec l'incertitude du prix que les domaines donneront,certains d'entre vous ont ils deja ete confrontés a ce type de probleme?

ça c'est con

si tu passes par les domaines, tu auras encore moins que ce que la commune te propose je pense...

françois57 a écrit:ça c'est con

si tu passes par les domaines, tu auras encore moins que ce que la commune te propose je pense...

Ca dépend. dans ces cas, la commune est tenue d'indemniser sur la base d'un prix moyen des terres tout depend donc de ce quelle a l'habitude d'acheter.
Ceci dit fait tes calculs même a la moitié du prix promoteur c'est peut être mieux que le prix moyen ...
Et puis rien ne t'empeche de demander la compensation en surface vu que tu est exploitant.

Dernier détail il faut prendre en compte la fiscalité. en expropriation il y a exo de plus value et 10 % d'indemnité de remplois.

Contacte le syndicat de la propriete privée rurale de ton departement.

Bon, je viens juste de tester la formule expropriation pas une communauté d'agglomération. Ma conclusion: t'as pas le choix contre la collectivité et ça dure 4 ans. On avait eu un 1° contact ou on m'a annonçé le prix des domaines que je trouvais bas et leur ai annoncé le prix que j'en voulais. Au bout de 3 ans 1/2 j'ai reçu un tas de dossier, passage par le juge des expropriations et j'ai perdu. Ils ont ce qu'ils veulent au prix qu'ils veulent. Aprés si tu connais un trés bon avocat prend le dés le début car aprés tout va trés vite.

le ligérien a écrit:voila 5 ans un projet de maisons individuelles a vu le jour dans la ville que je borde avec des champs,un promoteur nous avait fait une propo de tarif et nous avait fait signer une promesse de vente,a un prix qui nous convenait. c'etait sans compter sur la municipalité qui voulait avoir la main mise sur le projet et a donc classer la zone en zac aussitot,suite a ces exigences le promoteur a abandonné le projet la crise arrivait au meme moment,fin du 1 er acte.debut du 2 emme maintenant ,un nouvel amenageur a pris le projet en main et est passé hier pour nous proposer a l'amiable de nous acheter des terrains,par contre le tarif est divisé par 2 ! ! ! c 'est a prendre ou a laisser ! ! ! si on est pas d'accord on va en procedure d'expropriation car la commune a fait une dup(declaration d'utilité publique),cela prendra 1 an ou plus avec l'incertitude du prix que les domaines donneront,certains d'entre vous ont ils deja ete confrontés a ce type de probleme?

il faut ressortir ta 1ère proposition avec le prix pratiqué, la crise à bon dos car le prix de la terre ne baisse pas ( imprime l'article qui est paru il y a quelques jours sur le site de la FA) et le prix du terrain viabilisé encore moins! j'ai un copain qui a fait construire, 2000m² pour 50000€, une paille . Ensuite voir avec la Mairie directement, puisque c'est elle qui souhaite éventuellement acquérir le bien. Tu peux aussi demander un permis de lotir, et tu te lances à l'aventure

le ligérien a écrit:voila 5 ans un projet de maisons individuelles a vu le jour dans la ville que je borde avec des champs,un promoteur nous avait fait une propo de tarif et nous avait fait signer une promesse de vente,a un prix qui nous convenait. c'etait sans compter sur la municipalité qui voulait avoir la main mise sur le projet et a donc classer la zone en zac aussitot,suite a ces exigences le promoteur a abandonné le projet la crise arrivait au meme moment,fin du 1 er acte.debut du 2 emme maintenant ,un nouvel amenageur a pris le projet en main et est passé hier pour nous proposer a l'amiable de nous acheter des terrains,par contre le tarif est divisé par 2 ! ! ! c 'est a prendre ou a laisser ! ! ! si on est pas d'accord on va en procedure d'expropriation car la commune a fait une dup(declaration d'utilité publique),cela prendra 1 an ou plus avec l'incertitude du prix que les domaines donneront,certains d'entre vous ont ils deja ete confrontés a ce type de probleme?

il faut ressortir ta 1ère proposition avec le prix pratiqué, la crise à bon dos car le prix de la terre ne baisse pas ( imprime l'article qui est paru il y a quelques jours sur le site de la FA) et le prix du terrain viabilisé encore moins! j'ai un copain qui a fait construire, 2000m² pour 50000€, une paille . Ensuite voir avec la Mairie directement, puisque c'est elle qui souhaite éventuellement acquérir le bien. Tu peux aussi demander un permis de lotir, et tu te lances dans l'aventure

DUNCAN a écrit:

le ligérien a écrit:voila 5 ans un projet de maisons individuelles a vu le jour dans la ville que je borde avec des champs,un promoteur nous avait fait une propo de tarif et nous avait fait signer une promesse de vente,a un prix qui nous convenait. c'etait sans compter sur la municipalité qui voulait avoir la main mise sur le projet et a donc classer la zone en zac aussitot,suite a ces exigences le promoteur a abandonné le projet la crise arrivait au meme moment,fin du 1 er acte.debut du 2 emme maintenant ,un nouvel amenageur a pris le projet en main et est passé hier pour nous proposer a l'amiable de nous acheter des terrains,par contre le tarif est divisé par 2 ! ! ! c 'est a prendre ou a laisser ! ! ! si on est pas d'accord on va en procedure d'expropriation car la commune a fait une dup(declaration d'utilité publique),cela prendra 1 an ou plus avec l'incertitude du prix que les domaines donneront,certains d'entre vous ont ils deja ete confrontés a ce type de probleme?

il faut ressortir ta 1ère proposition avec le prix pratiqué, la crise à bon dos car le prix de la terre ne baisse pas ( imprime l'article qui est paru il y a quelques jours sur le site de la FA) et le prix du terrain viabilisé encore moins! j'ai un copain qui a fait construire, 2000m² pour 50000€, une paille . Ensuite voir avec la Mairie directement, puisque c'est elle qui souhaite éventuellement acquérir le bien. Tu peux aussi demander un permis de lotir, et tu te lances dans l'aventure

Face à une DUP, il n'y a quasiment rien à faire, à part se payer les mêmes avocats que DSK, mais surtout ne pas tenté de faire de démarche de lotissement, car là la mairie va bloquer le dossier et ensuite arguer que le terrain n'est pas viabilisable, donc faire encore baisser le prix ...

le ligérien a écrit:voila 5 ans un projet de maisons individuelles a vu le jour dans la ville que je borde avec des champs,un promoteur nous avait fait une propo de tarif et nous avait fait signer une promesse de vente,a un prix qui nous convenait. c'etait sans compter sur la municipalité qui voulait avoir la main mise sur le projet et a donc classer la zone en zac aussitot,suite a ces exigences le promoteur a abandonné le projet la crise arrivait au meme moment,fin du 1 er acte.debut du 2 emme maintenant ,un nouvel amenageur a pris le projet en main et est passé hier pour nous proposer a l'amiable de nous acheter des terrains,par contre le tarif est divisé par 2 ! ! ! c 'est a prendre ou a laisser ! ! ! si on est pas d'accord on va en procedure d'expropriation car la commune a fait une dup(declaration d'utilité publique),cela prendra 1 an ou plus avec l'incertitude du prix que les domaines donneront,certains d'entre vous ont ils deja ete confrontés a ce type de probleme?

il ne faut jamais signer de protocole amiable avant la date d' instauration de la DUP , sinon vous perdrez tous les avantages de la négociation postérieure

en connaissance de cause prends ce qu'il te donne evidemment c'est moitié moins mais il y a pas de recours ce sont les communes qui commande....55/m2par promotteur, en zac 22 et il y a pas de recoursma parcelle n'est + en zac mais c'est quand meme ma commune qui decidera quand....donc cela change rien certains promotteur m'appelle je les envoie a la mairie car c'est eux qui donne le feu vert......

PatogaZ a écrit:

le ligérien a écrit:voila 5 ans un projet de maisons individuelles a vu le jour dans la ville que je borde avec des champs,un promoteur nous avait fait une propo de tarif et nous avait fait signer une promesse de vente,a un prix qui nous convenait. c'etait sans compter sur la municipalité qui voulait avoir la main mise sur le projet et a donc classer la zone en zac aussitot,suite a ces exigences le promoteur a abandonné le projet la crise arrivait au meme moment,fin du 1 er acte.debut du 2 emme maintenant ,un nouvel amenageur a pris le projet en main et est passé hier pour nous proposer a l'amiable de nous acheter des terrains,par contre le tarif est divisé par 2 ! ! ! c 'est a prendre ou a laisser ! ! ! si on est pas d'accord on va en procedure d'expropriation car la commune a fait une dup(declaration d'utilité publique),cela prendra 1 an ou plus avec l'incertitude du prix que les domaines donneront,certains d'entre vous ont ils deja ete confrontés a ce type de probleme?

il ne faut jamais signer de protocole amiable avant la date d' instauration de la DUP , sinon vous perdrez tous les avantages de la négociation postérieure

N'y at-il pas moyen de contester une DUP pour une ZAC?
Sinon faire la donation de la ou les parcelles à un fils ou petit-fils ou neveu en très très bas âge... Ca leur laissera tout le tps d'atteindre sa majorité pour fulminer!

Camille a écrit:

PatogaZ a écrit:

le ligérien a écrit:voila 5 ans un projet de maisons individuelles a vu le jour dans la ville que je borde avec des champs,un promoteur nous avait fait une propo de tarif et nous avait fait signer une promesse de vente,a un prix qui nous convenait. c'etait sans compter sur la municipalité qui voulait avoir la main mise sur le projet et a donc classer la zone en zac aussitot,suite a ces exigences le promoteur a abandonné le projet la crise arrivait au meme moment,fin du 1 er acte.debut du 2 emme maintenant ,un nouvel amenageur a pris le projet en main et est passé hier pour nous proposer a l'amiable de nous acheter des terrains,par contre le tarif est divisé par 2 ! ! ! c 'est a prendre ou a laisser ! ! ! si on est pas d'accord on va en procedure d'expropriation car la commune a fait une dup(declaration d'utilité publique),cela prendra 1 an ou plus avec l'incertitude du prix que les domaines donneront,certains d'entre vous ont ils deja ete confrontés a ce type de probleme?

il ne faut jamais signer de protocole amiable avant la date d' instauration de la DUP , sinon vous perdrez tous les avantages de la négociation postérieure

N'y at-il pas moyen de contester une DUP pour une ZAC?
Sinon faire la donation de la ou les parcelles à un fils ou petit-fils ou neveu en très très bas âge... Ca leur laissera tout le tps d'atteindre sa majorité pour fulminer!

Non, ça donnera une expropriation. C'est tout. entre temps t'aura payé les droits de mutations, et tu ne pourra pas toucher l'indemnité.

Le Mecreant a écrit:

Camille a écrit:

PatogaZ a écrit:

le ligérien a écrit:voila 5 ans un projet de maisons individuelles a vu le jour dans la ville que je borde avec des champs,un promoteur nous avait fait une propo de tarif et nous avait fait signer une promesse de vente,a un prix qui nous convenait. c'etait sans compter sur la municipalité qui voulait avoir la main mise sur le projet et a donc classer la zone en zac aussitot,suite a ces exigences le promoteur a abandonné le projet la crise arrivait au meme moment,fin du 1 er acte.debut du 2 emme maintenant ,un nouvel amenageur a pris le projet en main et est passé hier pour nous proposer a l'amiable de nous acheter des terrains,par contre le tarif est divisé par 2 ! ! ! c 'est a prendre ou a laisser ! ! ! si on est pas d'accord on va en procedure d'expropriation car la commune a fait une dup(declaration d'utilité publique),cela prendra 1 an ou plus avec l'incertitude du prix que les domaines donneront,certains d'entre vous ont ils deja ete confrontés a ce type de probleme?

il ne faut jamais signer de protocole amiable avant la date d' instauration de la DUP , sinon vous perdrez tous les avantages de la négociation postérieure

N'y at-il pas moyen de contester une DUP pour une ZAC?
Sinon faire la donation de la ou les parcelles à un fils ou petit-fils ou neveu en très très bas âge... Ca leur laissera tout le tps d'atteindre sa majorité pour fulminer!

Non, ça donnera une expropriation. C'est tout. entre temps t'aura payé les droits de mutations, et tu ne pourra pas toucher l'indemnité.

Il faudra traiter l'expropriation avec un mineur?
"Les donations en faveur des enfants ne sont taxées qu'à compter de 159 325 €, 80 724 € pour le conjoint marié ou pacsé. L'abattement est de 31 865 € lorsque la donation concerne un petit-enfant."
Tout dépend, si la vente n'est pas désirée?...

Camille, si je te dit que face a un enfant mineur c'est expropriation c'est que je connais des exemples recent.
quand au droits de mutations s'ils sont exonérés les notaires ne travaillent pas gratos, et l'impot sur les plus value ne saute pas si il est du.
Enfin, il y a a prevoir les frais d'avocat pour representer le mineur, avoir affaire au juge des tutelles etc.
Enfin tu ne dispose pas des fonds de ton enfant, sans compter qu'il faut respecter les quotités disponibles, les avancements d'hoiries les rapports a la succession dans 10 20 ou 50 ans etc.

pour faire un petit resumé,ça veut dire que si je ne veux pas aller vers bcp de soucis et une hypothetique victoire au tribunal je n'ai qu'a signer ?si c pour aller en expro il faut que tous les proprios se reunissent pour faire front commun et diviser les frais d'avocats qui doivent monter tres vite?on est une 15 aine de proprios et j'ai peur que certains soient prets a signer tout de suite car on est 4 a representer les 3/4 de la surface le reste des retraites avec des enfants qui veulent vendre car les sommes d'argent font reflechir,le lotissement represente 16 ha,avez vous une idee des frais d'avocats ?

La première chose a faire est de contester la DUP et si elle est prononcée, gare au delais d'action.
Il faut bien reflechir et calculer ton coup en fonction de tes objectifs.
Apres il y a des procedures tres precises a respecter, par exemple que le projet doit être exactement celui de la DUP et qu'il doit être réalisé dans les 5 ans a peine de restitution des biens.
(dans le cas de l'expropriation)
Pour l'accord amiable tu peut poser des conditions, du genre interdiction de retrocession , ou prix de vente bref tout ce qui peut te passer par la tête pour te proteger d'une spoliation.
Tu peut aussi demander une compensation en terre en plus du prix.
Bref tout est ouvert.

il y a quand mêmes quelques avantages d'avoir une dup :exonération de plu-value si réemplois ds les douze mois
: droit de recours si le projet n'aboutis pas .