relation propriétaire fermier

j'ai appris hier que des proprio remettaient en cause le statut du fermage (pas assez de revenus ) .C'est même arrivé au ministère de l'agriculture et au ministère des finances c'est peut être la prochaine réforme à venir ?

Pas assez de revenu par rapport a la valeur du foncier .

Ou peut être le foncier qui est sur évalué par rapport a sa valeur locative .    

lagaff3 a écrit:Pas assez de revenu par rapport a la valeur du foncier .

Ou peut être le foncier qui est sur évalué par rapport a sa valeur locative .    

  

si tu compares avec tous les placements actuels faut pas se plaindre   

et puis dans le rendement du foncier faut intégrer la plus value au fil des années  

Dans le nord on leur lâche entre 240€ et 290€ hectare. Ca commence a faire des euros a sortir en fin d'année...
On nous coupe la PAC, on nous demande toujours plus en contrepartie, nos charges augmentent et va falloir encore augmenter les fermages   A cette allure avec du blé a 150€ on sera dans le rouge   

Ne pas oublier une chose, quand tu es prorpio de terre il n'y a rien a faire, contrairement a un appart ou une maison ou entre chaque locataire faut souvent redonner un coup de peinture... est au quotidien faut gerer les fuites, panne de la chaudière.... et les impayés c'est plus rare les impayés pour les terres   

sibalo a écrit:Dans le nord on leur lâche entre 240€ et 290€ hectare. Ca commence a faire des euros a sortir en fin d'année...
On nous coupe la PAC, on nous demande toujours plus en contrepartie, nos charges augmentent et va falloir encore augmenter les fermages   A cette allure avec du blé a 150€ on sera dans le rouge   

Ne pas oublier une chose, quand tu es prorpio de terre il n'y a rien a faire, contrairement a un appart ou une maison ou entre chaque locataire faut souvent redonner un coup de peinture... est au quotidien faut gerer les fuites, panne de la chaudière.... et les impayés c'est plus rare les impayés pour les terres   

c est pour cela que les proprio ne veulent pas vendre

moulinos a écrit:

sibalo a écrit:Dans le nord on leur lâche entre 240€ et 290€ hectare. Ca commence a faire des euros a sortir en fin d'année...
On nous coupe la PAC, on nous demande toujours plus en contrepartie, nos charges augmentent et va falloir encore augmenter les fermages   A cette allure avec du blé a 150€ on sera dans le rouge   

Ne pas oublier une chose, quand tu es prorpio de terre il n'y a rien a faire, contrairement a un appart ou une maison ou entre chaque locataire faut souvent redonner un coup de peinture... est au quotidien faut gerer les fuites, panne de la chaudière.... et les impayés c'est plus rare les impayés pour les terres   

c est pour cela que les proprio ne veulent pas vendre

justement c'est peut etre le moment de vende pour eux
la terre se vend très bien en ce moment rendement 1,5%
l'immobilier s’écroule, possibilité d'avoir du rendement de 5 à 9 %

(il faut toujours vende à la hausse et acheter à la baisse)

Ils ne vendront pas... mieux vaut etre propriétaire de terres que de briques. C'est pas sur que demain les locataires immo soient encore capables de payer leur loyer. De plus avec le prix de l'énergie, va falloir avoir de l'immo haut de gamme a ce niveau....

Alors que les terres pas de soucis a ce niveau... pour le peu que se soit constructible un jour c'est le jackpot   Bien entendu faut que la fiscalité revienne comme il y a 5ans pour pouvoir vendre du terrain a batir

ADBLUE a écrit:j'ai appris hier que des proprio remettaient en cause le statut du fermage (pas assez de revenus ) .C'est même arrivé au ministère de l'agriculture et au ministère des finances c'est peut être la prochaine réforme à venir ?

je suis admin SDPPR et je me heurte assez souvent à des propriétaires "investisseurs " qui achètent de la terre pour la stabilité de capitaux mais qui veulent aussi un "rendement"
quand on voit des terres libres se vendre à 20 000 € voir plus , leur approche est de dire 2 % ça fait 400 €
perso je défends plutôt la version patrimoniale et sentimentale , et puis aussi le volet "propriétaire exploitant " ce qui amène parfois quelques tensions avec ceux qui considèrent la terre au même titre qu' un lingot d' or
peu importe , mon analyse est que les années qui viennent verront surement une baisse des revenus agricoles consécutive à la nouvelle PAC et surement aux marchés agricoles qui ressentent le désengagement mondial au niveau biocarburants de 1ère génération
Bref , conflits en perspective   

Il doit avoir beaucoup de disparité entre les régions. Chez moi il y a un paquet de proprio qui ne voient jamais la couleur d'un roro pour le fermage. Dans le meilleur des cas, un acompte pour dissuader de mettre dehors le mauvais payeur.  Des parcelles enclavé dans d'autre au fil de l’hémorragie des petites fermes. Dans certains coins, avec les ICHN des exploitants gagnent des sous sur leur fermage. C'est pas pour cela qu'ils font fortune.
Cette semaine j'avais un message sur mon répondeur d'un proprio qui m'offre environ 1 ha. Un exploitant louait  depuis une quinzaine d'années sans jamais payer. Le terrain (grosse pente) est en friche. Je vais le rappeler par politesse pour lui dire que pas intéressé.

Ne pas oublier que certains agris dans notre régions jouent aussi avec le feux, c'est aussi le retour du baton....

Beaucoup d'agri on oubliés le "patrimoniale et sentimentale" et sont devenu des "veaux"

sibalo a écrit:Dans le nord on leur lâche entre 240€ et 290€ hectare. Ca commence a faire des euros a sortir en fin d'année...
On nous coupe la PAC, on nous demande toujours plus en contrepartie, nos charges augmentent et va falloir encore augmenter les fermages   A cette allure avec du blé a 150€ on sera dans le rouge   

Ne pas oublier une chose, quand tu es prorpio de terre il n'y a rien a faire, contrairement a un appart ou une maison ou entre chaque locataire faut souvent redonner un coup de peinture... est au quotidien faut gerer les fuites, panne de la chaudière.... et les impayés c'est plus rare les impayés pour les terres   

Les impôts fonciers ponctionnent déjà un bout du fermage

Tu lit le journal avec 20 ans de décalage ? C'est pas nouveau. Même le syndicat majoritaire le reconnait, a part la section fermier et métayer, bien sur, qui reste cramponné a ce statut datant de la guerre froide comme un communiste a sa faucille et son marteau.
Quand a la reforme de ce statut elle ne pourra pas ne pas avoir lieu, même si ce n'est sans doute pas de suite. Il ne faut pas oublier qu'a part quelques uns, la plupart des jeunes auront besoins d'investisseurs pour s'installer hors quoiqu'on en dise la terre est un mauvais placement si on est pas exploitant dans la mesure ou il n'y a pas de rendement et que c'est INVENDABLE avant des décennies.

J'ai beau etre jeune, mais quand tu donnes 240€ et 290€ hectare de fermage sur une marge brute moyenne dans un système PDT a 900€/ha ca représente déjà des euros...
Pour avoir la même rentabilité que d'autre placement faudrait quasiment doubler les fermages
Soit 500€/ha faut que je change de métier de suite....

sibalo a écrit:J'ai beau etre jeune, mais quand tu donnes 240€ et 290€ hectare de fermage sur une marge brute moyenne dans un système PDT a 900€/ha ca représente déjà des euros...
Pour avoir la même rentabilité que d'autre placement faudrait quasiment doubler les fermages
Soit 500€/ha faut que je change de métier de suite....

comment arrive tu a 240 euros de l ha de fermage

mouli:+ de fermage et beaucoup - de tfnb   
ici c'est 100% de la tfnb au locataire et en zone périurbaine ça commence à douiller!!!!!!!!!!!!!!(+ taxe wateringue et drainage sur une bonne partie(quasi obligatoire,on est le Q dans l'eau))
mouli:sont riches les picards(on en connait au moins un,tu sais un certain P.......biipppp   )

Ici les fermages hors hospice c'est de 8q à 12q, voir 14q sur certaine reprise  
Fait le calcul, tu rajoutes la part des impôts (souvent les proprio te mettent le max).

Regarde le cour des denrées dans la Somme :
http://www.chambres-agriculture-picardie.fr/gestion-de-lexploitation/baremes-indices.html

Tout les propriétaires qui vivent ici dans la région connaissent bien le "système" enfin certains agri leur expliquent et leur proposent afin de 'flinguer" le voisin

moulinos a écrit:

sibalo a écrit:J'ai beau etre jeune, mais quand tu donnes 240€ et 290€ hectare de fermage sur une marge brute moyenne dans un système PDT a 900€/ha ca représente déjà des euros...
Pour avoir la même rentabilité que d'autre placement faudrait quasiment doubler les fermages
Soit 500€/ha faut que je change de métier de suite....

comment arrive tu a 240 euros de l ha de fermage

tu multiplies le cours du blé fermage par le nombre de qx , 240 € c' est pas encore très cher , il y a bien plus

Je viens de sortir analyse financière je suis a 234€ de moyenne c'est pas encore trop "cher" car j'ai pas mal de cranette donc plus petit potentiel.
Demain si ca doit doubler c'est 20 000€ de plus sur la ferme. Soit plus que mes prélèvements privés de JA. Va falloir que le blé soit a 250€ pour payer ca...

on parle un coup fermage
la fois d apres fermage impot   
ici le fermage c'est 160 €

moulinos a écrit:on parle un coup fermage
la fois d apres fermage impot   
ici le fermage c'est 160 €

idem

Je viens de prendre un bail récent au hasard 241€ sans impôt

PatogaZ a écrit:

moulinos a écrit:

sibalo a écrit:J'ai beau etre jeune, mais quand tu donnes 240€ et 290€ hectare de fermage sur une marge brute moyenne dans un système PDT a 900€/ha ca représente déjà des euros...
Pour avoir la même rentabilité que d'autre placement faudrait quasiment doubler les fermages
Soit 500€/ha faut que je change de métier de suite....

comment arrive tu a 240 euros de l ha de fermage

tu multiplies le cours du blé fermage par le nombre de qx , 240 € c' est pas encore très cher , il y a bien plus

ben déja vous êtes des "riches":le ql de fermage est + cher chez vous   

sibalo a écrit:Je viens de prendre un bail récent au hasard 241€ sans impôt

c est un bail cessible ?

si vous achetez 1 hectare 6 000€, location 200€ par an. retour sur investissement 30 ans.

Mais nous les agris ont aime la terre...

moulinos a écrit:

sibalo a écrit:Je viens de prendre un bail récent au hasard 241€ sans impôt

c est un bail cessible ?

Non, donc tu demande l'autorisation pour le céder a un étranger

J'ai une question pour les cessions de bail.
Mon père doit me céder la ferme. 50% des terres sont en proprio. Le reste location, on a un proprio ou il n'y a pas de soucis de transfert le reste aucun moyen de savoir.

Il y a un an on a demandé aux notaires de nos proprio si leur clients voulaient vendre ou faire un transfert de bail... Donc il leur on fait des courriers. Plusieurs prise de contact avec les notaires pour voir les réponses. Ils n'ont pas de réponse de leur client.
Nous n'avons jamais eu contact avec ces proprio la. Donc depuis 1976 (installation de mon père) il y a eu des décès, donations, successions, indivisions... J'avais tout remis a jour grâce au cadastre pour connaitre les proprio, les donations, indivisions... Les prises de contact téléphonique c'est du genre on s'en fou, je sais pas ma sœur veut ca, mon frère l'inverse.... Je ne peux pas vous repondre

Donc en gros je nage... Je fais quoi ? J'envoie les courriers type cdoa ou je n'aurais aucune réponse c'est garantie. On laisse pourrir encore, mon père a deja fait 2 ans de rab, il va en faire une 3éme

comment tu payais tes loyers si tu n'a aucun contact ?

tu moment qui encaisse les chèques tu repart comme ca...
suffit qu'il encaisse 3 ans pour etre dans le statut du fermage

Loyer payé depuis 1986 avec le chéquier EARL.
On va liquider l'earl pour repasser en individuelle.
Mais ca change rien au niveau cdoa, pour passer le dossier faudra bien que je fasse la demande de transfère sur toutes les terres de mon pére. Donc envoi des courriers aux proprio. Donc si pas de réponse, on avance pas....

On paye direct au notaire, c'est lui qui gère les fermages.

transfert du bail a ton profit et c'est tout

grabouille a écrit:transfert du bail a ton profit et c'est tout

Il faut les informer, sans reponse de leur part c'est acquis pour toi c'est la loi un propriétaire ne peut refuser le transfert d'un bail du père au fils

tout a fait
c'est une lettre informative
en aucun cas il y a rupture de bail ni demande de quoi que ce soit
le bail continue un point c'est tout

Ok parfait on fera ca alors si pas de reponse

sibalo a écrit:Ok parfait on fera ca alors si pas de reponse

droit au bail du fils , le bail continue par tacite reconduction , courrier informatif de ton père , genre :
Monsieur je vous informe par la présente que je transmets le bail courant sur les parcelles pppppp à mon Fils XXXX comme le prévoit la loi
veuillez accepter mes sentiments dévoués et respectueux
signé duchmut

Faut une reponse ecrite des proprio il m semble ?

non pas nécessaire c'est informatif
de toute façon a envoyer en lrac

PatogaZ a écrit:

sibalo a écrit:Ok parfait on fera ca alors si pas de reponse

droit au bail du fils , le bail continue par tacite reconduction , courrier informatif  de ton père , genre :
Monsieur je vous informe par la présente que je transmets le bail courant sur les parcelles pppppp  à mon Fils XXXX comme le prévoit la loi
veuillez accepter mes sentiments dévoués et respectueux
signé duchmut

combien de temps sans réponse?
Le problem c'est qui faut le bail eavc signature du proprio pour la pac...

A mon avis quand c'est pour un "étranger" la faut les reponses mais père fils non.
J'étais resté sur le cas d'une cession non familiale

pour transfert dpb signature obligatoire du proprio d autre part en cas de proprios en indivision c est plus compliquer pour une cession de bail

thomcyr du 89 a écrit:

grabouille a écrit:transfert du bail a ton profit et c'est tout

Il faut les informer, sans reponse de leur part c'est acquis pour toi c'est la loi un propriétaire ne peut refuser le transfert d'un bail du père au fils

+1 et à envoyer en recommandé

tuf 80 a écrit:pour transfert dpb signature obligatoire du proprio  d autre part en cas de proprios en indivision c est plus compliquer pour  une cession de bail

Pour transfert DPB il faut les signatures de celui qui donne les DPB et celui qui les recoit, point barre
Et quand c'est une cession de bail de père à fils, que ca soit une indivision ou pas, aucune différence, il ne peut pas s'opposer.

Il faut pas qu'un héritier veux s'installer ou s'agrandir !

ritchi59 a écrit:

PatogaZ a écrit:

sibalo a écrit:Ok parfait on fera ca alors si pas de reponse

droit au bail du fils , le bail continue par tacite reconduction , courrier informatif  de ton père , genre :
Monsieur je vous informe par la présente que je transmets le bail courant sur les parcelles pppppp  à mon Fils XXXX comme le prévoit la loi
veuillez accepter mes sentiments dévoués et respectueux
signé duchmut

combien de temps sans réponse?
Le problem c'est qui faut le bail eavc signature du proprio pour la pac...

Non ,mais en cas d'aide national ,je crois que tu dois les avoir(si je me rappelle de mon 21h) mais je pense que sibalo n'est pas concerné

Pour moi, courrier informatif en recommandé avec AR, si pas de réponse, tu dois prouver à la DDTM que tu les as contactée accusé de réception, ou,à défaut accusé de dépôt( comme quoi tu as bien confiée le courrier à la poste ) après que faire de plus après dit toi que laisser pourrir ,ça n'ira pas en s'arrangeant avec les années, un petit conseil, provisoine l'achat d'une partie moi avec 4 proprio hors parents grand parents , j'avais deux vendeurs ,est de l'aveu de mon notaire ,il vois le cas de plus en plus souvent

vous avez une reference pour la cession pere fils sans reponse du proprio ?

Perso je prefere qu'ils me disent on vend. Je fais un emprunt sur 20 ou 25ans je suis encore jeune.

Ils ne peuvent pas me bloquer car j'ai un diplôme général mais plus de 5ans d'activité.

Moi pareil je demandais pas mieux,c'est pour moi le meilleur placement, est tu n'auras pas de soucis puisque tu peux te substituer à ton père pour l'achat (ce que j'ai fait )mais il faut pour ça avoir un contact avec eux,le notaire c'est le tiens ou le leur qui gère ?

petite question , le bail est au nom de ton pére où au nom de ton pére et de ta mére?

Bulbi a écrit:

tuf 80 a écrit:pour transfert dpb signature obligatoire du proprio  d autre part en cas de proprios en indivision c est plus compliquer pour  une cession de bail

Pour transfert DPB il faut les signatures de celui qui donne les DPB et celui qui les recoit, point barre
Et quand c'est une cession de bail de père à fils, que ca soit une indivision ou pas, aucune différence, il ne peut pas s'opposer.

il y en a meme qui , quand ils veulent imposer un jeune repreneur des terres a leur proprio , menace de l adopter  pour se passer de leur accord .
c est tiré par les cheveux mais c'est legal

Alan.fr a écrit:petite question , le bail est au nom de ton pére où au nom de ton pére et de ta mére?

Mon père seulement.

+1 micmac c'est courant cette pratique