bail et indice fermage

si quelqu'un  peux m'éclairer,j'ai signé un bail le 01 12 2012 avec fermage tous les semestres
le propriétaire m'a donc envoyé le 1 er fermage au 01 05 2013,moitié de la somme annuelle,je viens de recevoir le second fermage 11 11 2013,mais avec augmentation de 2.10 %,correspondant a l'indice fermage 2013
j'en ai parlé a mon comptable qui me dit,a la 1ére année de bail,le propriétaire ne doit pas appliquer de revalorisation du fermage, vrai ou faux  vu  qu'il me donne qu'une explication verbale??

vrai normalement le fermage de la premiere année est indiqué dans le bail
l indice de reference est normalement celui de la premiere année
donc ce n est que la deuxieme année qu il y a une revalorisation du fermage

mais verifié votre bail car peut etre que l indice de reference est celui de 2012 !

je pense que sa dépend de se qui est mi sur le bail a la signature

je dirais que vu que le bail est conclu en décembre 2012,il t'a appliqué l'indice 2012 en mai 2013 et l'indice 2013 en novembre 2013 : donc normal pour moi
normalement,il devrait t'appliquer l'indice 2013 en mai 2014 et l'indice 2014 en novembre 2014 et ainsi de suite

de plus,ça doit pas aller chercher bien loin

marie70 a écrit:vrai    normalement le fermage de la premiere année est indiqué dans le bail
l indice de reference est normalement celui de la premiere année
donc  ce n est que la deuxieme année qu il y a une revalorisation du fermage

mais  verifié votre bail  car peut etre  que l indice de reference est celui de 2012 !

exact,et en relisant toutes les lignes  de l'acte,il est noté ; indice référence 2012, et reste applicable la 1ére année d'entrée en jouissance du bien,ce qui est le cas

[quote="pat51"]je dirais que vu que le bail est conclu en décembre 2012,il t'a appliqué l'indice 2012 en mai 2013 et l'indice 2013 en novembre 2013 : donc normal pour moi
normalement,il devrait t'appliquer l'indice 2013 en mai 2014 et l'indice 2014 en novembre 2014 et ainsi de suite

de plus,ça doit pas aller chercher bien loin

et tu restes en bon terme avec ton propriétaire  

Bonsoir à tous les acéistes

Question d'ordre juridique,

Lors de la création d'un bail peut on donner n'importe quelle valeur au fermage ou une fourchette de prix doit être respectée?

Tif Taf Tof a écrit:Bonsoir à tous les acéistes

Question d'ordre juridique,

Lors de la création d'un bail peut on donner n'importe quelle valeur au fermage ou une fourchette de prix doit être respectée?

rapproche toi de la chambre ou autre organisme départemental ! mais il y a une fourchette de prix selon les catégories de terre, et les régions,   mais si tu trouves un fermier qui veut louer 3 fois le prix ou le contraire sa doit pouvoir se réaliser !   

guy37 a écrit:

Tif Taf Tof a écrit:Bonsoir à tous les acéistes

Question d'ordre juridique,

Lors de la création d'un bail peut on donner n'importe quelle valeur au fermage ou une fourchette de prix doit être respectée?

rapproche toi de la chambre ou autre organisme départemental ! mais il y a une fourchette de prix selon les catégories de terre, et les régions,   mais si tu trouves un fermier qui veut louer 3 fois le prix ou le contraire sa doit pouvoir se réaliser !   

Oui, un bail se conclu entre deux parties.
Vous pouvez y mettre ce que vous voulez mais le mieux et le plus sûr est de rester dans les fourchettes du barème départemental, ça évitera beaucoup de conflits ultérieurement.
Tu peux trouver ces barèmes à la chambre d'agri ou à la chambre des propriétaires fonciers.

Tif Taf Tof a écrit:Bonsoir à tous les acéistes

Question d'ordre juridique,

Lors de la création d'un bail peut on donner n'importe quelle valeur au fermage ou une fourchette de prix doit être respectée?

ta question porte sur la valeur haute de la fourchette ou la valeur basse ?
peux-tu nous expliquer l'intérêt d'un fermage anormalement haut ou bas ?

jack77 a écrit:

Tif Taf Tof a écrit:Bonsoir à tous les acéistes

Question d'ordre juridique,

Lors de la création d'un bail peut on donner n'importe quelle valeur au fermage ou une fourchette de prix doit être respectée?

ta question porte sur la valeur haute de la fourchette ou la valeur basse ?
peux-tu nous expliquer l'intérêt d'un fermage anormalement haut ou bas ?

anormalement bas: bail pére fils
anormalement haut mise à disposition d'une socièté (MSA)

c'est bien à ça que je pensais aussi !
dans le premier cas : il ne faut pas avoir de frères et soeurs car cela peut être considéré comme un avantage
dans le second : cela sous entend que chaque propriétaire associé de la société doit avoir le même montant de loyer ...
c'est un calcul à faire mais je ne suis pas sûr que ce soit avec le fermage que l'on règle des problèmes de MSA ...
ensuite un fermage élevé peut aider à faire face à des remboursements d'emprunts fonciers ... why not ?

tu es en couple avec cycyne jack ?

pour pas etre ennuye faut reter dans les clous,il existe un bareme departemental avec un minima et maxima
si on les respecte pas on s'expose a une revision forcee du prix soit de la part de l'administration(impots)ou de la part des cosignataires du bail,fermier ou proprietaire

wild a écrit:tu es en couple avec cycyne jack ?

A quoi tu vois ça   

ils sont tout les deux rouges comme la braise  

salut!
Pour un jeune agriculteur c'est mieux de louée des terres ou de les achetée ?
Et un bail de 25 ans c'est quoi comme bail ? quelle sont les contraires et les avantages ? et après les 25 ans que ce passe t'il ?
Merci de votre réponse

max001 a écrit:salut!  
Pour un jeune agriculteur c'est mieux de louée des terres ou de les achetée ?
Et un bail de 25 ans c'est quoi comme bail ? quelle sont les contraires et les avantages ? et après les 25 ans que ce passe t'il ?
Merci de votre réponse

attention aux baux de 25 ans c'est un coup à faire tes valises dans 25 ans , il y à eu une jurisprudence sur leur renouvellement et maintenant si elle n'est pas clairement précisée sur le bail c'est bye bye .

Alan.fr a écrit:

max001 a écrit:salut!  
Pour un jeune agriculteur c'est mieux de louée des terres ou de les achetée ?
Et un bail de 25 ans c'est quoi comme bail ? quelle sont les contraires et les avantages ? et après les 25 ans que ce passe t'il ?
Merci de votre réponse

attention aux baux de 25 ans c'est un coup à faire tes valises dans 25 ans , il y à eu une jurisprudence sur leur renouvellement et maintenant si elle n'est pas clairement précisée sur le bail c'est bye bye .

C'est clair pour le bail de 25 ans et on le sait au départ, à condition que le congé soit donné 4 ans avant.
Peux tu en dire plus sur la jurisprudence ou les sources !

L'idéal est de faire un bail "carrière", qui est valide jusqu'à l'âge de départ à la retraite...
Et comme l'âge de la retraite bouge tous les ans, le bail fait de même...

bail cessible
la location est + chere
mais tu peux le transmettre a qui tu le souhaite

Pierre89 a écrit:

Alan.fr a écrit:

max001 a écrit:salut!  
Pour un jeune agriculteur c'est mieux de louée des terres ou de les achetée ?
Et un bail de 25 ans c'est quoi comme bail ? quelle sont les contraires et les avantages ? et après les 25 ans que ce passe t'il ?
Merci de votre réponse

attention aux baux de 25 ans c'est un coup à faire tes valises dans 25 ans , il y à eu une jurisprudence sur leur renouvellement et maintenant si elle n'est pas clairement précisée sur le bail c'est bye bye .

C'est clair pour le bail de 25 ans et on le sait au départ, à condition que le congé soit donné 4 ans avant.
Peux tu en dire plus sur la jurisprudence ou les sources !

jurisprudence d' Epernay , elle datte d'une dixaine d'année au plus . les baux de 25 ans n'ayant pas de clauses de renouvellement sont de 25 ans fixe . ça plait beaucoup aux bailleurs par chez nous

moulinos a écrit:bail cessible
la location est + chere
mais tu peux le transmettre a qui tu le souhaite

bail cessible ça peux être interressant si tu as un fond agricole à transmettre

Alan.fr a écrit:

Pierre89 a écrit:

Alan.fr a écrit:

max001 a écrit:salut!  
Pour un jeune agriculteur c'est mieux de louée des terres ou de les achetée ?
Et un bail de 25 ans c'est quoi comme bail ? quelle sont les contraires et les avantages ? et après les 25 ans que ce passe t'il ?
Merci de votre réponse

attention aux baux de 25 ans c'est un coup à faire tes valises dans 25 ans , il y à eu une jurisprudence sur leur renouvellement et maintenant si elle n'est pas clairement précisée sur le bail c'est bye bye .

C'est clair pour le bail de 25 ans et on le sait au départ, à condition que le congé soit donné 4 ans avant.
Peux tu en dire plus sur la jurisprudence ou les sources !

jurisprudence d' Epernay , elle datte d'une dixaine d'année au plus . les baux de 25 ans n'ayant pas de clauses de renouvellement sont de 25 ans fixe . ça plait beaucoup aux bailleurs par chez nous

Donc il n'y a pas de jurisprudence de renouvellement ou de continuité si congé donné 4 ans avant sauf accord mutuel pour prolongation d'année en année seulement ..... mais tout en ayant donné le congé 4 ans avant la fin des 25 ans !

avant la jurisprudence tous les baux de 25 ans arrivé à leur thermes étaient automatiquement renouvelables depuis il faut qu'ils comportent une clause spécifique qui précise le renouvellement à défaut de quoi c'est 25 ans et pas une année de plus .

Apres les 25 ans si tu prolonges d'annee en annee ,tu tombes sous le coup du statut du fermage=>tous les droits si tu est fermier et plus aucun droit si tu es proprio

Alan.fr a écrit:

moulinos a écrit:bail cessible
la location est + chere
mais tu peux le transmettre a qui tu le souhaite

bail cessible ça peux être interressant si tu as un fond agricole à transmettre

Le fond agricole dans l'Yonne est pratiquement inconnu alors que dans le Loiret ça se pratique.
J'ai soulevé la question du  fond agricole la semaine dernière au CER et j'attends la réponse. Un notaire n'est pas habilité à gérer un fond agricole mais les avocats et le CER     le font.

Au sujet des sessions qui se font hors de prix et avec procès, après le temps légal pour attaquer au tribunal paritaire, il y aurait une jurisprudence qui vient de sortir mais j'attends des informations.
Apparemment, un repreneur mettait un prix fou pour une reprise et a attaqué au tribunal paritaire pour prix abusif. Il a perdu puisque le tribunal a jugé qu'il avait repris en connaissance de cause et avait l'envie délibéré d'attaquer en justice ensuite.

gilles a écrit:Apres les 25 ans si tu prolonges d'annee en annee ,tu tombes sous le coup du statut du fermage=>tous les droits si tu est fermier et plus aucun droit si tu es proprio

C'est pour ça qu'il faut impérativement donner congé 4 ans avant la fin du bail et la prolongation d'année en année n'est qu'annuelle.

En donnant congé 4 ans avant ,tu arrete le bail de 25 ans OK
Mais si apres tu loues annuellement 2 annees de suite au meme exploitant ,c'est cuit tu es sous le coup du statut du fermage renouvellable à l'infini ou presque (sauf si le fermier est honnete ,et il y en a heureusement)

moulinos a écrit:bail cessible
la location est + chere
mais tu peux le transmettre a qui tu le souhaite

Le bail cessible est transmissible à partir de combien d'années ?
La location est peut être beaucoup plus chère, mais transmis par le fermier directement, le bailleur a 2 mois pour réagir mais quel motif a t il pour refuser le fermier suivant ??

gilles a écrit:En donnant congé 4 ans avant ,tu arrete le bail de 25 ans OK
Mais si apres tu loues annuellement 2 annees de suite au meme exploitant ,c'est cuit tu es sous le coup du statut du fermage renouvellable à l'infini ou presque (sauf si le fermier est honnete ,et il y en a heureusement)

Tu ne loues pas 2 ans mais tu prolonges d'année en année

" La tacite reconduction

C'est pourquoi il est préférable pour un propriétaire qui prend la décision de louer pour une période aussi longue d'opter pour le bail de 25 avec tacite reconduction, aussi appelé bail de 25 ans à long préavis.

La règle est la suivante : le bail se renouvelle à son terme par tacite reconduction et par période d'un an, sans limitation de durée ; chacune des parties peut y mettre fin chaque année à condition d'avoir délivré le congé (par exploit d'huissier) 4 ans avant l'échéance voulue. Ce congé n’a pas à être motivé, seule l’expiration de la durée le justifie. Le bailleur retrouve alors la libre disposition de ses biens et est libre de la destination qu’il entend leur donner.S’il désire exploiter en direct, il n’a pas à respecter les conditions liées à l’exercice du droit de reprise. "

OUI ,j'ai un peu confondu avec le 18 ans mais le 25 ans n'est quand meme pas tres clair sur la liberté de reprise

j'ai trouvé ceci ,extrait de ce LIEN
Bail de 25 ans : la sortie est maîtrisable

Le bail de 25 ans prend normalement fin à son terme sans qu'il y ait besoin de délivrer un congé, à condition que cela ait été clairement indiqué dans le bail lors de la conclusion. Si cela n'a pas été précisé et que le bail a été transmis ou cédé durant son cours, le bénéficiaire peut prétendre à son renouvellement (comme si il s'agissait d'un bail de 9 ans). Il est toutefois possible d'introduire une clause dérogatoire selon laquelle toute cession ou transmission sont interdites, mais cela entraîne la perte de certains avantages fiscaux.
.

gilles a écrit:OUI ,j'ai un peu confondu avec le 18 ans mais le 25 ans n'est quand meme pas tres clair sur la liberté de reprise

j'ai trouvé ceci ,extrait de ce LIEN
Bail de 25 ans : la sortie est maîtrisable

Le bail de 25 ans prend normalement fin à son terme sans qu'il y ait besoin de délivrer un congé, à condition que cela ait été clairement indiqué dans le bail lors de la conclusion. Si cela n'a pas été précisé et que le bail a été transmis ou cédé durant son cours, le bénéficiaire peut prétendre à son renouvellement (comme si il s'agissait d'un bail de 9 ans). Il est toutefois possible d'introduire une clause dérogatoire selon laquelle toute cession ou transmission sont interdites, mais cela entraîne la perte de certains avantages fiscaux.
.

C'est de ton lien que j'ai trouvé " la tacite reconduction ".

j'avais vu
Et que penses tu de ce qui est au dessus d'autant plus que c'est un lien de proprios

Dans mon cas et pour une session, je partirais plus sur un bail de 25 ans qui est maitrisable plutôt qu'un bail de carrière ou cessible.
Savoir si le bail de carrière est transmissible à l'épouse ou enfants, je n'ai pas regardé de près.
Pour le bail cessible, pour moi, c'est trop dangereux car lorsqu'on loue une exploitation, on choisit au départ le repreneur en qui on a toute confiance mais s'il transmet sans que le propriétaire n'ait son mot à dire, qui deviendra le nouveau fermier ??? Peut être un voisin pas très correct, qui ne respecte rien et il y en a !!!

perso en vigne , si je me positionne en bailleur (j'ai un peu de mal ) je preférerais vendre mon fond (matériel végétal client ... ) et louer la terre en bail cessible ,même si ce dernier est une grosse usine à gaz

Alan.fr a écrit:perso en vigne , si je me positionne en bailleur (j'ai un peu de mal ) je preférerais vendre mon fond (matériel végétal client ... ) et louer la terre en bail cessible ,même si ce dernier est une grosse usine à gaz

j'ai un voisin qui l'avait fait avec des champs d'asperges mais ce n'est pas comparable avec de la vigne

Pierre89 a écrit:

moulinos a écrit:bail cessible
la location est + chere
mais tu peux le transmettre a qui tu le souhaite

Le bail cessible est transmissible à partir de combien d'années ?
La location est peut être beaucoup plus chère, mais transmis par le fermier directement, le bailleur a 2 mois pour réagir mais quel motif a t il pour refuser le fermier suivant ??

je comprends tes questions
en principe elle ne sont pas

Merci de toute vos rèponses
ça permet d'avancé

c'était quoi déjà le question ?