Fermier en âge de retraite et autorisation d'exploiter

Rappel du premier message :

Bonjour, je sui devenue propriétaire d'une exploitation sur laquelle se trouve un fermier qui a un bail verbal depuis 36 ans. Il a 69 ans et refuse de prendre la retraite. Je dois vendre la ferme pour payer les droits de succession, il n'en veut pas mais ne part pas. Petite question j'ai lu à plusieurs endroits que pour être agriculteur il faut une autorisation d'exploiter de la préfecture et notamment quant on a l'age de la retraite Quelqu'un sait il ce qu'il en est exactement, aurait-il du demander une autorisation ( peut être l'as t il fait d'ailleurs ) d'exploiter, quid du controle des structures ou puis je me renseigner pour savoir s'il est en règle
J'espère que quelqu'un pourra m'aider.
merci d'avance

marie70 a écrit:sachant que le fils doit avoir autour de 45 ans
apres ca peut etre un petit fils qui pourrait reprendre et la ca serai un JA !

attention...le statut de ja est une priorité au vue de l'administration,ce n'est en aucun cas un DROIT.
de toute manière,il faudra la signature du proprio...

yaya a écrit:si il n'habite pas la ferme, ca peut etre une cause de resiliation dans la mesure ou la ferme fait partie du bail.
Son fils n'a aucun droit si le bail est resilié en temps et en heure.Pour l'autorisation d'exploiter, je pense que ce n'est pas une bonne piste vu son age.
enfin, on peut refuser la prolongation du bail a quelqu'un qui est en age de la retraite (voir mon post plus haut avec l'article du code rural)

Sauf que pour résilier un bail, il faut une cause et un repreneur. Que je sache tu ne peut pas resilier un bail juste pour laisser ta ferme vide.En outre la transmition du bail au fils (fille) qui a les capacités est de plein droit sauf a reprendre pour soi même ou ses descendants idem ayant la capacité.

Il est frequent dans ces post de voir des gens affirmer qu'un bail de 9 ans signé ou verbal tu peut l'arrêter en fin de bail, c'est faux tu signe un bail de 9 ans et tu ne peut plus recupérer ton bien avant un siècle ou plus.
C'est la raison principale, avouée ou non pour laquelle beaucoup de propriétaires ne veulent plus louer. Il est peut être des régions ou les choses se passent différement mais dans la pratique c'est ce qui se passe. l'exemple de ce post en est la preuve, quels que soient nos conseil, si le locataire ne veut pas acheter ni partir, et son descedant idem, elle ne peut pratiquement rien faire. a moins de s'engager dans des proces longs et couteux dont nous savons tous qu'ils boufferont ce qui reste de la ferme.

Après réflexion, le seul angle d'attaque crédible eut été de commencer par attaquer en revision du prix du loyer devant le tribunal paritaire a defaut d'accord amiable . Les loyers des baux ruraux sont fixés par arrêté prefectoral, et la révision du prix si le loyer est manifestement sous évalué. a 20 € l'hectare tu a toutes les chances de gagner et s'il passe de 20 a 150 € le pépé risque de ne plus trop vouloir s'accrocher. C'est là quon peut commencer à discuter de la fin de bail.

A ma connaissance il n'existe qu'un seul type de bail rural dont tu a la certitude de connaître le terme: le bail de 25 ans stipulé non renouvellable. pas 18, pas 30 pas fin de carrière etc... uniquement celui là.
Il n'est ni renouvellable, ni transmissible aux enfants très peu usité voir inconnu, il l'est apparement plus dans le sud ouest.

Pour conclure je ne peut, pour son cas que conseiller a marianne 66, de contacter le syndicat de la propriete rurale de son departement
http://www.propriete-rurale.com/

agri37 a écrit:

marie70 a écrit:sachant que le fils doit avoir autour de 45 ans
apres ca peut etre un petit fils qui pourrait reprendre et la ca serai un JA !

attention...le statut de ja est une priorité au vue de l'administration,ce n'est en aucun cas un DROIT.
de toute manière,il faudra la signature du proprio...

non le proprietaire peut refuser de signer mais le JA saisi le tribunal paritaire et il aura gain de cause le plus souvent et le bail se poursuivra avec le JA

c est comme qu on s est installé apres les beaux parents car les proprio refusaient de relouer car ils voulaient vendre le terrain libre et en fin de compte les terres ont été vendues occupées
mais il n y avait pas eu de congé motivé

dans le cas du post il faudrait que le proprio donne congé pour reprise pour exploiter lui meme ou par un enfant pour etre prioritaire par rapport aux droits du fermier

Ce qui serait bien c'est qu'un bail oral (c'est le cas ici si j'ai bien compris) ne profite pas des mêmes droits au fermier qu'un bail enregistré!

oui mais s'il n'y a aucune descendance,les terres sont libres et le proprio peut louer a qui il veut ?ja ou pas.

Camille a écrit:Ce qui serait bien c'est qu'un bail oral (c'est le cas ici si j'ai bien compris) ne profite pas des mêmes droits au fermier qu'un bail enregistré!

Ca serait bien... oui, mais ce n'est pas comme ça, et ce serait encore mieux si le statut des baux ruraux n'etait pas aussi confiscatoire pour les proprietaires.
Tu comprend pourquoi je "hais" les fermier, selon tes propres propos?

Marie 70 explique comment elle s'est installée "de force" franchement est-ce normal ? crois tu que ceux qui ont subit ça, investirons demain dans du foncier pour installer un agriculteur ?
Comprend tu pourquoi s'ils ont des terres libres ils vont les vendres au mieux ou les boiser ?

Le cas de marie 70 et de marianne 66 montre ou peut mener ce statut. Il est , en droit, appelé un "statut exorbitant du droit commun".
C'est vrai, en tant que paysans exploitants nous avons un énorme privilège dans ce domaine, (le foncier).
Je ne critique pas Marie 70 d'en avoir usé, le droit etait pour elle, elle en a usé, c'est la rêgle du jeu, mais il faut avoir l'honnèteté de comprendre que ce n'est pas très "juste ni équilibré"

je ne l'ai citée (mais pas fusillée ) que pour l'exemple.

apres se pose la question de l installation et du maintien des exploitations agricoles

dans notre cas si nous avions pas eu gain de cause l exploitation aurait disparue puisque les terres etaient a vendre au plus offrant
au final les proprios ont perdu 100 000 € puisque les terres ont été vendues louées
je precise aussi que les proprio historique n ont jamais entretenu les batiments et ont refusé tous travaux ( maison ) donc l ambiance etait execrable comme dans beaucoup de situation identique

mais par contre je suis d accord sur le fait que le principe du fermage spolie les proprietaires quand le fermier a atteint l age de la retraite
avec le nouveau proprio ont a fait un bail de carriere qui se terminera a l age legal de la retraite sans clause de reprise possible par un descendant sauf accord du proprio

Le Mecreant a écrit:

Camille a écrit:Ce qui serait bien c'est qu'un bail oral (c'est le cas ici si j'ai bien compris) ne profite pas des mêmes droits au fermier qu'un bail enregistré!

Ca serait bien... oui, mais ce n'est pas comme ça, et ce serait encore mieux si le statut des baux ruraux n'etait pas aussi confiscatoire pour les proprietaires.
Tu comprend pourquoi je "hais" les fermier, selon tes propres propos?

Marie 70 explique comment elle s'est installée "de force" franchement est-ce normal ? crois tu que ceux qui ont subit ça, investirons demain dans du foncier pour installer un agriculteur ?
Comprend tu pourquoi s'ils ont des terres libres ils vont les vendres au mieux ou les boiser ?

Le cas de marie 70 et de marianne 66 montre ou peut mener ce statut. Il est , en droit, appelé un "statut exorbitant du droit commun".
C'est vrai, en tant que paysans exploitants nous avons un énorme privilège dans ce domaine, (le foncier).
Je ne critique pas Marie 70 d'en avoir usé, le droit etait pour elle, elle en a usé, c'est la rêgle du jeu, mais il faut avoir l'honnèteté de comprendre que ce n'est pas très "juste ni équilibré"

je ne l'ai citée (mais pas fusillée ) que pour l'exemple.

+1000000 avec le mécréant, c'est pour cela qu'aujourd'hui, je fais exploiter ma ferme à façon .
Pour une autre partie des propriétés de ma famille, je suis au tribunal pour justement empêcher la confiscation de notre propriété par l'application tordue d'un statut du fermage qui date d'un autre âge. J'ai gagné jusqu'à présent, mais il reste une étape à franchir qui elle demande un investissement énorme en temps et en avocats avec tout ce que cela induit.
Malgré tout, de fréquenter les hommes de loi pour travailler sur ce type de dossier, m'apprend énormément sur toute une jurisprudence qui elle aussi date d'un autre âge.

A partir du moment où tu signe un contrat, les droits et les devoirs incombent aux deux parties.
Sans signature, pas de contrat valide! Je suis d'accord que c'est abusé et je ne partage absolument pas cet état de fait!
Par contre si officiellement sont enregistrées les conditions de locations avec rente de fermage et état des lieux, le reste en principe engage le fermier à faire son boulot correctement. Pour moi c'est un outil de travail et pour nos bailleurs quand bien même ils ne font pas fortune en nous louant, sont garantis d'avoir leurs propriétés entretenues et leurs charges foncières couvertes.

pinocio a écrit:

maryanne66 a écrit:Oui je sais tout ça, la déclaration a été faite j'ai un délai pour payer, un huissier a constaté l'état des terres, j'ai un avocat mais tout ça prend du temps et de l'argent, d'ou juste ma petite question de savoir s'il lui faut une autorisation d'exploiter ou non et ou je dois m'adresser pour savoir s'il l'a demandé éventuellement et ce qui pourrai se passer s'il ne l'a pas fait alors qu'il aurait du. Quant à vendre avec lui dedan c 'est compliqué pour l'acheteur éventuel, car même si je le met dehors avec toute les formes, s'il ne part pas aprés il faut l'expluser... La aussi c'est long et un acheteur ne prendra pas forcèmment le rsique. En même temps je le met dehors mais il a une maison à lui à 5km de la ou il habite actuellement sauf que monsieur ne veut pas y aller soi disant il n'aime pas le village!!! si quelqu'un a la réponse à ma question elle serait bienvenue

Il n'a pas à demander d'autorisation.
On ne peut pas mettre de force quelqu'un à la retraite.
Si il a un fils et que celui-ci en a les capacités, il peut lui transmettre le bail.
Il n'a strictement aucune demande à soumettre au propriétaire pour passer le bail à son fils (ou descendant jusqu'au 3° degré) sauf si il créé une société, là le proprio doit signer.
Je vous en dirai plus dans un mois, avec encore beaucoup plus de détails sur un cas similaire et une jurisprudence qui apparemment est oubliée par beaucoup .

je suis dans cette situation pour une partie des terres que mon père loue,
le batiment de ferme est au proprio, c'est une vieille ferme dans laquel mon oncle trait les vaches
mon oncle (54 ans) va arrêter de traire et va se convertir en allaitant, nous n'aurons plus besoin du batiment du proprio car on a déjà des stabul qui sont construites sur notre propre terrain, mais les notres sont à 30 metres de son batiment

sur le bail, 6 ha de terrain sont a mon oncle 6 ha sont a mon père, si je m'installe a la place de mon père, es que je pourrais louer les terres que mon père travaille car il va prendre sa retraite !

et plus tard quand mon oncle prendra sa retraite, es que je pourrai loué les terres que mon oncle travail ?
mon oncle et mon père ont tout 2 une ferme différente niveau fiscal mais nous travaillons sur le même lieu, je crois que sur le bail ils sont en "commun" mais les terres sont séparés officiellement

je précise nous n'aurons pas l'accord du propriétaire car nous sommes en brise bille et il veut nous sortir de chez lui

je compte crée une société pour l'ETA entre temps mais pas pour la ferme, c'est donc pour cela que je pose la question car sa m'a l'air d'être au meilleur endroit qui puisse
je sais pas si c'est très clair, si vous avez des questions ...

Camille a écrit:A partir du moment où tu signe un contrat, les droits et les devoirs incombent aux deux parties.
Sans signature, pas de contrat valide! Je suis d'accord que c'est abusé et je ne partage absolument pas cet état de fait!
Par contre si officiellement sont enregistrées les conditions de locations avec rente de fermage et état des lieux, le reste en principe engage le fermier à faire son boulot correctement. Pour moi c'est un outil de travail et pour nos bailleurs quand bien même ils ne font pas fortune en nous louant, sont garantis d'avoir leurs propriétés entretenues et leurs charges foncières couvertes.

L'exploitation en " bon père de famille " en quelque sorte qui est ou était stipulé dans les baux

max-42 a écrit:

pinocio a écrit:

maryanne66 a écrit:Oui je sais tout ça, la déclaration a été faite j'ai un délai pour payer, un huissier a constaté l'état des terres, j'ai un avocat mais tout ça prend du temps et de l'argent, d'ou juste ma petite question de savoir s'il lui faut une autorisation d'exploiter ou non et ou je dois m'adresser pour savoir s'il l'a demandé éventuellement et ce qui pourrai se passer s'il ne l'a pas fait alors qu'il aurait du. Quant à vendre avec lui dedan c 'est compliqué pour l'acheteur éventuel, car même si je le met dehors avec toute les formes, s'il ne part pas aprés il faut l'expluser... La aussi c'est long et un acheteur ne prendra pas forcèmment le rsique. En même temps je le met dehors mais il a une maison à lui à 5km de la ou il habite actuellement sauf que monsieur ne veut pas y aller soi disant il n'aime pas le village!!! si quelqu'un a la réponse à ma question elle serait bienvenue

Il n'a pas à demander d'autorisation.
On ne peut pas mettre de force quelqu'un à la retraite.


Si il a un fils et que celui-ci en a les capacités, il peut lui transmettre le bail.
Il n'a strictement aucune demande à soumettre au propriétaire pour passer le bail à son fils (ou descendant jusqu'au 3° degré) sauf si il créé une société, là le proprio doit signer.
Je vous en dirai plus dans un mois, avec encore beaucoup plus de détails sur un cas similaire et une jurisprudence qui apparemment est oubliée par beaucoup .

je suis dans cette situation pour une partie des terres que mon père loue,
le batiment de ferme est au proprio, c'est une vieille ferme dans laquel mon oncle trait les vaches
mon oncle (54 ans) va arrêter de traire et va se convertir en allaitant, nous n'aurons plus besoin du batiment du proprio car on a déjà des stabul qui sont construites sur notre propre terrain, mais les notres sont à 30 metres de son batiment

sur le bail, 6 ha de terrain sont a mon oncle 6 ha sont a mon père, si je m'installe a la place de mon père, es que je pourrais louer les terres que mon père travaille car il va prendre sa retraite !

et plus tard quand mon oncle prendra sa retraite, es que je pourrai loué les terres que mon oncle travail ?
mon oncle et mon père ont tout 2 une ferme différente niveau fiscal mais nous travaillons sur le même lieu, je crois que sur le bail ils sont en "commun" mais les terres sont séparés officiellement

je précise nous n'aurons pas l'accord du propriétaire car nous sommes en brise bille et il veut nous sortir de chez lui

je compte crée une société pour l'ETA entre temps mais pas pour la ferme, c'est donc pour cela que je pose la question car sa m'a l'air d'être au meilleur endroit qui puisse
je sais pas si c'est très clair, si vous avez des questions ...

Je corrige ce que j'ai inserré malencontreusement dans l'intervention de Pinoc !
ça bug ce soir

?

Certaines modifications doivent être signalées au(x) propriétaire(s) sous peine de nullité

J'ai eu problème et ça s'est inscrit au milieu du texte précédent

des modifications de quoi ?
le propriétaire en sera bien informé de toute façon de la situation

max-42 a écrit:des modifications de quoi ?
le propriétaire en sera bien informé de toute façon de la situation

Je t'ai mis MP ........... ça bug pas mal pour moi ce soir !

"est fondé le refus de renouvellement du bail au preneur qui a atteint l'age de la retraite à la date d'expiration du bail, et n'importe peu que le preneur n'ait ou non liquidé ses droits, la loi prévoyant uniquement une condition d'age"

l'art 411-64 n'impose pas au bailleur de justifier de l'emploi des biens repris au preneur ayant atteint l'age de la retraite.

Attention à la notion d'exploitation de subsistance: le bailleur ne peut refuser le renouvellement si la surface de l'exploitation est inferieure à celle de l'art L 353-1

Le preneur evincé en raison de son age peut ceder son bail à son conjoint, ou a l'un de ses descendants majeurs dans le cadre de l'article L.411-35

yaya a écrit:

Le preneur evincé en raison de son age peut ceder son bail à son conjoint, ou a l'un de ses descendants majeurs dans le cadre de l'article L.411-35

C'est bien là que le statut du fermage déconne .

Quelque chose d'interressant:

Art L411-52: Lorsqu'il n'est pas constaté par ecrit, le bail des parcelles est soumis aux dispositions de l'article 1775 du code civil.

Art 1775:le bail des heritages ruraux quoique fait sans ecrit ne cesse à l'expiration du terme fixé par le 1774 que 6 mois au moins avant ce terme. durée fixée par l. 411.10

Je rajouterai à tout ce qui est posté plus haut, que quoique disent les articles x et y, tout est suspendu à l'interprétation que le juge du TBR en fera.
Reste ensuite, la voie de l'appel des jugements.

yaya a écrit:

"est fondé le refus de renouvellement du bail au preneur qui a atteint l'age de la retraite à la date d'expiration du bail, et n'importe peu que le preneur n'ait ou non liquidé ses droits, la loi prévoyant uniquement une condition d'age"

l'art 411-64 n'impose pas au bailleur de justifier de l'emploi des biens repris au preneur ayant atteint l'age de la retraite.

Attention à la notion d'exploitation de subsistance: le bailleur ne peut refuser le renouvellement si la surface de l'exploitation est inferieure à celle de l'art L 353-1

Le preneur evincé en raison de son age peut ceder son bail à son conjoint,  ou a l'un de ses descendants majeurs dans le cadre de l'article L.411-35

Je découvre ce fil aujourd'hui => déterrage

L'âge légal de la retraite agricole vient de passer à 67 ans il me semble ?

Béret vert a écrit:

yaya a écrit:

"est fondé le refus de renouvellement du bail au preneur qui a atteint l'age de la retraite à la date d'expiration du bail, et n'importe peu que le preneur n'ait ou non liquidé ses droits, la loi prévoyant uniquement une condition d'age"

l'art 411-64 n'impose pas au bailleur de justifier de l'emploi des biens repris au preneur ayant atteint l'age de la retraite.

Attention à la notion d'exploitation de subsistance: le bailleur ne peut refuser le renouvellement si la surface de l'exploitation est inferieure à celle de l'art L 353-1

Le preneur evincé en raison de son age peut ceder son bail à son conjoint,  ou a l'un de ses descendants majeurs dans le cadre de l'article L.411-35

Je découvre ce fil aujourd'hui => déterrage

L'âge légal de la retraite agricole vient de passer à 67 ans il me semble ?

 

c'est une blague j'espère

all a écrit:

Béret vert a écrit:

yaya a écrit:

"est fondé le refus de renouvellement du bail au preneur qui a atteint l'age de la retraite à la date d'expiration du bail, et n'importe peu que le preneur n'ait ou non liquidé ses droits, la loi prévoyant uniquement une condition d'age"

l'art 411-64 n'impose pas au bailleur de justifier de l'emploi des biens repris au preneur ayant atteint l'age de la retraite.

Attention à la notion d'exploitation de subsistance: le bailleur ne peut refuser le renouvellement si la surface de l'exploitation est inferieure à celle de l'art L 353-1

Le preneur evincé en raison de son age peut ceder son bail à son conjoint,  ou a l'un de ses descendants majeurs dans le cadre de l'article L.411-35

Je découvre ce fil aujourd'hui => déterrage

L'âge légal de la retraite agricole vient de passer à 67 ans il me semble ?

 

c'est une blague j'espère

non pour avoir le taux plein c'est 67 ans
http://www.msa.fr/lfr/age-depart-taux-plein

franki viens voir ça, vite!

oui pour ceux nés apres 1956  sinon  pour ceux nés avant  ca sera progressif

et pour ceux né bien apres    ca risque de reculer encore de quelques années  genre  age legal 65 ans  et  age limite pour taux plein 70 ans

on sera à 75 ans d'ici là, autant dire que ce sera pas la peine d’arrêter

ou plutôt beaucoup auront arretés avant de force ( maladie ou deces )

on verra marie, on est dans le même bateau, tu partira 2 ou 3 ans avant moi

dgé a écrit:on sera à 75 ans d'ici là, autant dire que ce sera pas la peine d’arrêter

Le problème, aurez-vous l'énergie suffisante ?
 
Pour moi l'âge légal sera de 67, voir plus d'ici-là effectivement.
 
Ou bien partir plus tôt (avant 67 ans), n'importe comment une retraite de base de 700 ou 800 euros ça ne change pas tellement la donne.  
Cela équivaut à un RSA (500 euros) plus les allocs logement, le tarif préférentiel EDF, etc.
Cela équivaut aussi au minimum vieillesse, si je ne m'abuse. Autant arrêter de travailler tout de suite, si vous n'avez que cette perspective.
Si vous continuez à travailler, vous devez constituer un patrimoine ou mettre de l'argent de côté.

vous croyez que les salariés de la MSA sont aussi à 67 ans eux ?

Je ne vois vraiment pas pourquoi vous vous inquiétez de la retraite.
C'est justement à ce moment là que l'agriculteur devient riche avec la cession de sa ferme (sauf s'il en fait cadeau à son fils  )

pas tous,nicov et pas forcément les fermiers

Béret vert a écrit: Si vous continuez à travailler, vous devez constituer un patrimoine ou mettre de l'argent de côté.

Vu les circonstances, si t'a une combine je suis pas le seul a être interessé, hein Massey ?