question sur vente de parcelles.

salut a tous.


Je sort un peu de mon cambouis (quit a choisir je préfèrerais y rester....) pour poser quelques question sur de la vente de terre.

Un de mes plus gros bailleurs (gfa familial) m'annonce qu'il desire vendre ses terres.
le prix est assez élevé par rapport a l'estimation de la safer. Je suis dans l'impossibilité de racheter l'ensemble mais quelques parcelle serait un bon placement (constructible un jour ou l'autre).

La question:

le vendeur a t il le droit de m'obliger a acheter tous l'ensemble?

Je suis locataire avec mon associer pour encore 24 ans (18ans plus la période pré retraite pour mon associé. L'offre de la safer est assez basse (logique).

deuxième question.

Si le gfa veut vendre plus cher que la safer, la safer peut t elle (dans le cas ou je n'achète pas) obliger le vendeur a vendre au prix de l'estimation?


merci pour vos éclaircissements.

Si tu n’achètes pas , ton bail reste valable jusqu'à sa fin , même si tu as un nouveau propriétaire .

tu peux dormir tranquille va

vous avez des parts dans le gfa ?

tu change juste de propriétaire pépère

oui je sais bien, je suis tranquille un bout de temps, mais c'est pas trop la question.
non je suis pas dans el gfa. c'est un gfa familial qui comprends mes oncles et tantes.

C'est juste es ce que ils peuvent m'obliger a acheter l'intégralité ou je peux juste acheter se qui m'intéresse?

tu fée comme tu le sent mais pour faire partie d'un gfa en tend que fermier
il faudrait prendre obligatoirement des parts (se n'est que mon avis)

et non ils ne peuvent t’obligè a rien

voir avec la safer (si intègre chez toi )

tu reste prioritaire au rachat après...

les mains noires a écrit:oui je sais bien, je suis tranquille un bout de temps, mais c'est pas trop la question.
non je suis pas dans el gfa. c'est un gfa familial qui comprends mes oncles et tantes.

C'est juste es ce que ils peuvent m'obliger a acheter l'intégralité ou je peux juste acheter se qui m'intéresse?

Si ce sont des membres de ta famille qui font partie du GFA, peut être as tu intérêt à essayer de leur racheter les parts ?

non c'est pas possible, il veulent vendre et finir le gfa.

après c'est, que vaut de la terre avec un locataire avec un bail de 25 ans......

les mains noires a écrit:après c'est, que vaut de la terre avec un locataire avec un bail de 25 ans......

elle ne vaut que si tu a les finances et l'envie  

les mains noires a écrit:non c'est pas possible, il veulent vendre et finir le gfa.

A ce moment là, si tu rachètes toutes les parts GFA, à condition qu'il n'y ait que les terres, ce GFA peut continuer, tu en seras le seul sociétaire et eux sont libérés du GFA.
Il y a peut être des avantages fiscaux en cas d'achat de parts de GFA ?

Dans le cas où un bailleur décide de vendre un bien affermé , le preneur peut librement exercer son droit de préemption sur tout ou partie du bien mis en vente . le bail continuera à courir sur la partie que tu ne souhaites pas acquérir .
Ton droit de préemption en tant que fermier prime sur celui de la Safer . Quant au prix tu peux demander une révision de prix devant le TPBR du lieu où sont localisées les terres , mais il faut penser au coût de l'expertise par rapport à l'éventuelle baisse de prix que tu peux obtenir .

ok ça c'est une bonne reponce.


mon avis: serais de faire un gfa avec les descendants, mes cousins et cousines en fait.
car on verra forcement une partie de ces terrains partir en constructible.

Gtama a écrit:Dans le cas où un bailleur décide de vendre un bien affermé , le preneur peut librement exercer son droit de préemption sur tout ou partie du bien mis en vente . le bail continuera à courir sur la partie que tu ne souhaites pas acquérir .
Ton droit de préemption en tant que fermier prime sur celui de la Safer . Quant au prix tu peux demander une révision de prix devant le TPBR du lieu où sont localisées les terres , mais il faut penser au coût de l'expertise par rapport à l'éventuelle baisse de prix que tu peux obtenir .

Es tu sûr que cette revision peut concerner le prix d'une terre il me semble que le TPBR ne s'occupe que du prix du fermage trop elevé

La SAFER risque d'inciter à baisser le prix de vente ,voir empecher la vente au prix annoncé ,mais ne pourra imposer la vente à son prix

la safer demandera une révision de prix ....

par les mains noires
Je suis dans l'impossibilité de racheter l'ensemble mais quelques parcelle serait un bon placement (constructible un jour ou l'autre).

T'as la loi pour rester en ferme jusqu'à la retraite .
+1 avec ce qui est dis ci- dessus

Mais ,pour ton espérance de terres constructibles un jour ou l'autre ,fait bien attention !

https://www.google.fr/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=7&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwik5p6ylIzKAhWLfhoKHdQeAHAQpwIITTAG&url=http%3A%2F%2Fwww.itele.fr%2Fredirect%3Fvid%3D1346604&usg=AFQjCNF4x5gmj8wojDt0B6WzhW_gR-FeHA&bvm=bv.110151844,d.d24

que se passera t il si le gfa décide d éffectuer une vente par adjudication

les mains noires , tu es au courant que certaines de tes terres vont passer en constructible dans les années à venir ...............

j'ose souhaiter que tes oncles , tantes cousins et cousines ont la même info que toi !!!

il serait dommage de créer un conflit familial ,même s'il te reste de nombreuse années à exploiter les terres du GFA  , en t'octroyant les parcelles qui à l'instant "T" t'intéressent ....

Tu est locataire donc tu le sera après même si ce n'est pas toi le nouveaux proprio. Après concernant les terrains susceptibles de devenir constructibles ( je ne connais pas ta région) la tendance actuelle est plutôt de les restreindre pour éviter le mitage. Le but dans les PLU récents étant de remplir "les dents creuses" dans les zones habitées. De même que dans les futurs PLUI ( en tous cas dans le notre) le but est de faire revenir des habitants vers le centre ville plutôt qu'en "seconde couronne"

vente par adjudication, tu peux developper?


Je suis en seine et marne, et les dents creuses sa fait un moment qu'elle sont pleine.



oui les oncles et tantes sont conscient que les terrains peuvent être constructible mais ne veulent pas transmettre le gfa a leurs enfants pour pas les embêter avec ça!(tu vois le niveau!!!)

moulinos a écrit:que se passera t il si le gfa décide d éffectuer une vente par adjudication

Il faudra trouver un encherisseur sur une terre affermée pour 18 ans si j'ai bien compris, pas dans la poche.

M 201 a écrit:les mains noires , tu es au courant que certaines de tes terres vont passer en constructible dans les années à venir ...............

j'ose souhaiter que tes oncles , tantes cousins et cousines ont la même info que toi !!!

il serait dommage de créer un conflit familial ,même s'il te reste de nombreuse années à exploiter les terres du GFA  , en t'octroyant les parcelles qui à l'instant "T" t'intéressent ....

Les terrains constructibles demain... il faut arreter de se masturber les meninges. Le temps a passé et les socialos aussi. C'est un pari risqué, extrêmement risqué sur l'avenir.
Quand aux plus values, elles sont hypothétiques.

D'abord parce qu'il y a l'impot sur la plus value plus la CSG (30 ans pour être exo), puis la taxe communale de 10% sur la plus value pour les terrains rendus constructible depuis moins de 15 ans.
Apres si c'est dans une zone "intéressante" tu aura une ZAD communale donc en clair expropriation pour 3 francs 6 sous, si ce n'est pas le cas les nouvelles règles d'aménagements imposent 20 a 25 % de cession pour des logements sociaux, si tu trouve un bailleur qui veut bien marcher dans la combine sinon tu est bloqué. ce qui veut dire aussi que l'amenageur qui achèterais diminuerais la valeur du terrain de 20 % puisque la dessus il fait cadeau.

Alors tu peut rèver, mais a supposer que ça devienne constructible le plus value c'est pas pour toi... et crois moi, je connais tres bien le problème.

Moi je ne serais pas vicieux, je leur dirais : vous êtes dans la merde parce que je suis locataire, donc vous me vendez les terres agricoles au prix agricole, et je vous laisse celles qui vont devenir constructibles libre a vous d'ne faire ce que vous voulez. parce que les terres agricoles tu sais ou tu va, elles ne risquent pas de baisser les autres... c'est comme le billet de loto.

les mains noires a écrit:non c'est pas possible, il veulent vendre et finir le gfa.

Tant que le gfa dure , tu es tranquille pour ton bail. Par contre , s'ils vendent tout et cassent le gfa, c'est différent !
- ce que tu rachètes, c'est à toi point à la ligne ...
- un nouveau proprio non agri rachète, il doit te refaire un nouveau bail
- un nouveau proprio agri rachète, il a le droit d'exploiter à son nom et de te débouter

les mains noires a écrit:ok ça  c'est une bonne reponce.


mon avis: serais de faire un gfa avec les descendants, mes cousins et cousines en fait.
car on verra forcement une partie de ces terrains partir en constructible.

Pour moi, tu devrais proposer de racheter la majorité des parts du gfa dans un premier temps, puis caler un échéancier pour le reste.
Le tarif qui t'es proposé si tu le trouves trop élevé, tu demandes une expertise , ça ne coûte pas très cher à faire , ça permettrait surtout que les propriétaires actuels comprennent qu'il y a une décote de 30% pour bien loués à l'avantage du locataire.
Dans ton cas tout est question de négociation en ayant les cartes maitresses dans tes mains.

Le Mecreant a écrit:

moulinos a écrit:que se passera t il si le gfa décide d éffectuer une vente par adjudication

Il faudra trouver un encherisseur sur une terre affermée pour 18 ans si j'ai bien compris, pas dans la poche.

Y a des coins de France ou il n' y a plus d' acheteurs de fonciers mais dans d' autres secteurs des "investisseurs" se battront pour acheter !!!

Si c' est pas indiscret, ils en veulent combien de l' Ha ?
Et quel est le prix moyen actuel dans ton secteur ?

pinocio ta décote tu me diras ou tu la verras s’appliquer
je ne l'ai jamais vue

pinocio a écrit:

les mains noires a écrit:ok ça  c'est une bonne reponce.


mon avis: serais de faire un gfa avec les descendants, mes cousins et cousines en fait.
car on verra forcement une partie de ces terrains partir en constructible.

Pour moi, tu devrais proposer de racheter la majorité des parts du gfa dans un premier temps, puis caler un échéancier pour le reste.
Le tarif qui t'es proposé si tu le trouves trop élevé, tu demandes une expertise , ça ne coûte pas très cher à faire , ça permettrait surtout que les propriétaires actuels comprennent qu'il y a une décote de 30% pour bien loués à l'avantage du locataire.
Dans ton cas tout est question de négociation en ayant les cartes maitresses dans tes mains.

LE locataire a les pleins pouvoir

Le Mecreant a écrit:

moulinos a écrit:que se passera t il si le gfa décide d éffectuer une vente par adjudication

Il faudra trouver un encherisseur sur une terre affermée pour 18 ans si j'ai bien compris, pas dans la poche.

pas de soucis .
certains vendent de la brique (raz le bol des mises aux normes et des loyers non perçus)
il ache te de la terre qui ne rapporte pas beaucoup d €
mais qui subit très peu de droit de succession

MICHMUCH a écrit:pinocio ta décote tu me diras ou tu la verras s’appliquer
je ne l'ai jamais vue  

Devant un tribunal , même pas besoin d'un avocat en prime.

a bon je n'ai pas oui dire (chez nous) si c en tpbr
pour y avoir était 25 ans jamais vue
et tu le fée on shot après t grillé

qui subit très peu de droit de succession

Surtout en faisant un bail de 25 ans .

Oui aujourd'hui ,des gars extérieur à l'agriculture blindé au AS cherche à acheter du foncier en zone céraliére,viticole et massif forestier .
Les Notaires et SAFER sont souvent sollicités.

Conclusion le bon foncier n'est pas prêt de baisser ,il va même continué à augmenter  (plus de lien avec la production) . On est sur une politique de placement  

Le Mecreant a écrit:

moulinos a écrit:que se passera t il si le gfa décide d éffectuer une vente par adjudication

Il faudra trouver un encherisseur sur une terre affermée pour 18 ans si j'ai bien compris, pas dans la poche.

ds mon secteur les notaires ont une liste : chez les chasseurs qui souvent eux même sont chasseurs

As tu pensé a une autre approche :
Avec ton bail ru es tranquille 25 ans. Dans 25 ans tu auras payé 25 loyers et il te restera qu’une éventuelle cession.

Le prix demandé c’est une chose, mais ce n’est pas forcément le prix final.

Regarde plutôt la somme de tes loyers durant 25 ans et vois ce que tu peux faire comme proposition avec cette somme.

oui  normalement le  prix de la terre louée est  moindre
qui a fait l estimation du prix ?
si c est le vendeur   ca  ne  veux rien dire !
et  au  final  vous aurez le droit de préemption !

la  question c est de savoir si vous voulez investir dans la terre ou pas !
on est passé par la pour  30 ha  , on a trouvé un investisseur  et  on a fait un bail de carrière
on est tranquille jusqu'à notre retraite
et  on a investit dans la pierre
a  chacun de  faire ses choix  suivant ses envies et ses priorités !
au moment de la vente on n avait déjà pas mal d investissements professionnels mais peut être que si notre investisseur revends dans quelques années , on achètera !!

Robust a écrit:As tu pensé a une autre approche :
Avec ton bail ru es tranquille 25 ans. Dans 25 ans tu auras payé 25 loyers et il te restera qu’une éventuelle cession.

Le prix demandé c’est une chose, mais ce n’est pas forcément le prix final.

Regarde plutôt la somme de tes loyers durant 25 ans et vois ce que tu peux faire comme proposition avec cette somme.

enfin un bon raisonnement

soit par ex : 150€de loyer /an pour le proprio ,pour lui toucher l'équivalent en intérêt il doit avoir 20000€ en banque

horsch62 a écrit:

les mains noires a écrit:non c'est pas possible, il veulent vendre et finir le gfa.

Tant que le gfa dure , tu es tranquille pour ton bail. Par contre , s'ils vendent tout et cassent le gfa, c'est différent !
- ce que tu rachètes, c'est à toi point à la ligne ...
- un nouveau proprio non agri rachète, il doit te refaire un nouveau bail
- un nouveau proprio agri rachète, il a le droit d'exploiter à son nom et de te débouter [/quote]

merci de vos réponces, ça avance.


le prix de la safer c'est 5300 euros/ha
le prix demandé par le gfa 6700 euros/ha

dans le lot y a de la terre blanche bien remembrée, et aussi du bois en micro parcelle, des près en forte pente.

l'estimation de la safer est dans la moyenne du département pour ce genre de cas.


Par contre je comprend pas, si un agri achete, il peu exploiter a son non..... ça vient d'où ça?

oui le loyer est égale au prix de vente mais au bout de 25 ans
dans l idéal faut un bon apport a l achat pour garder une capacité financière future

combien d exploitants ont achetés du foncier et n ont pas pu évolués par la suite !

le  nouveau acheteur peut exploiter  si  c est  un JA  ou  avec une  autorisation d exploiter mais en passant  par le tribunal

vous avez un bail  avec comme  bailleur  le  GFA ?
normalement le  bail doit  se  poursuivre  a  moins  qu il y est une  clause  dans votre bail !
par  contre  bien  souvent le nouveau acquéreur veux refaire un bail a son nom   donc  attention aux  nouvelles conditions !

les mains noires a écrit:

horsch62 a écrit:

les mains noires a écrit:non c'est pas possible, il veulent vendre et finir le gfa.

Tant que le gfa dure , tu es tranquille pour ton bail. Par contre , s'ils vendent tout et cassent le gfa, c'est différent !
- ce que tu rachètes, c'est à toi point à la ligne ...
- un nouveau proprio non agri rachète, il doit te refaire un nouveau bail
- un nouveau proprio agri rachète, il a le droit d'exploiter à son nom et de te débouter [/quote]

merci de vos réponces, ça avance.


le prix de la safer c'est 5300 euros/ha
le prix demandé par le gfa 6700 euros/ha

dans le lot y a de la terre blanche bien remembrée, et aussi du bois en micro parcelle, des près en forte pente.

l'estimation de la safer est dans la moyenne du département pour ce genre de cas.


Par contre je comprend pas, si un agri achete, il peu exploiter a son non..... ça vient d'où ça?

il peut cultiver mais qu a la fin du bail et apres avoir denoncer le bail

Par contre je comprend pas, si un agri achete, il peu exploiter a son non..... ça vient d'où ça
si tu n achete pas le tout
il faudra que tu renonce a ton droit de préemption (la parti que tu ne souhaite pas acheter)
tu finiras ton bail
l acheteur pourra cultiver son bien
l autre éventualité
le gfa vend par adjudication
tu aura toujours ton droit de preemption

marie70 a écrit:le  nouveau acheteur peut exploiter  si  c est  un JA  ou  avec une  autorisation d exploiter mais en passant  par le tribunal

vous avez un bail  avec comme  bailleur  le  GFA ?
normalement le  bail doit  se  poursuivre  a  moins  qu il y est une  clause  dans votre bail !
par  contre  bien  souvent le nouveau acquéreur veux refaire un bail a son nom   donc  attention aux  nouvelles conditions !

oui il peut acheter mais il cultivera a la fin du bail!


on pas de clause dans le bail.

pour que le nouvel acquereur cultive,il faut soit un defaut de payement des loyers,soit que le fermeier signe un abandon de bail!! sinon celi ci reste en place jusqu a la fin du dit bail,et si le nouveau proprio denonce le bail dans les temps voulu

les mains noires a écrit:

horsch62 a écrit:

les mains noires a écrit:non c'est pas possible, il veulent vendre et finir le gfa.

Tant que le gfa dure , tu es tranquille pour ton bail. Par contre , s'ils vendent tout et cassent le gfa, c'est différent !
- ce que tu rachètes, c'est à toi point à la ligne ...
- un nouveau proprio non agri rachète, il doit te refaire un nouveau bail
- un nouveau proprio agri rachète, il a le droit d'exploiter à son nom et de te débouter [/quote]

merci de vos réponces, ça avance.


le prix de la safer c'est 5300 euros/ha
le prix demandé par le gfa 6700 euros/ha

dans le lot y a de la terre blanche bien remembrée, et aussi du bois en micro parcelle, des près en forte pente.

l'estimation de la safer est dans la moyenne du département pour ce genre de cas.


Par contre je comprend pas, si un agri achete, il peu exploiter a son non..... ça vient d'où ça?

La différence de prix entre GFA et Safer est de 20%

En temps que fermier avec un bail restant de 18 ans minimun tu devrais pouvoir obtenir ces 20% pour des terres occupées !

Lorsque j'ai acheté mon exploitation en 1997, pour 10 ans de bail restant j'ai obtenu ces 20% .... mais ça a été extrêmement dur ( terres de famille également )

Connais tu la valeur des parts de GFA par rapport au prix des terres proposées ?

ici il s agit d une dissolution de gfa ! ce n est pas si simple que ca

pas sur que le bail garde sa valeur !
et peut être même que le gfa doit continuer jusqu a l expiration du bail

dans un cas comme ca , il y a intérêt a se rapprocher d un juriste spécialisé


comme toutes les sociétés on ne voit que les avantages au début mais la fin est souvent plus compliquée ( perte des avantages fiscaux , etc )

tu peut acheter et revendre ce que tu ne veut pas a un investisseur que tu aurras choisi .
se mefier des clauses a la con dans les baux , car le nouveau proprietaire peut demander un nouveau bail .

nycolas a écrit:pour que le nouvel acquereur cultive,il faut soit un defaut de payement des loyers,soit que le fermeier signe un abandon de bail!! sinon celi ci reste en place jusqu a la fin du dit bail,et si le nouveau proprio denonce le bail dans les temps voulu

Je pense que c'est ainsi et non comme certains ont dit plus haut
Tu as le bail pour toi
En cas d'adjudication ,je crois que tu peux faire valoir ton droit de preemption après
Un cas similaire est arrivé pas loin
les héritiers, dont A qui était agri et voulait les terres à prix raisonnable, ne s'entendait pas sur le prix de vente=>ils ont confies la vente à un commissaire priseur
Celui ci a fixé un prix de depart pour la vente sous pli cacheté,et a mis le prix assez bas ,les evntuels investisseurs non agri et fortunés etaient nombreux
=>A s'est manifesté en tant que prioritaire(famille) et a recuperé toutes les terres au prix de base du commissaire priseur

marie70 a écrit:oui   le  loyer  est  égale  au  prix de vente  mais au bout de 25 ans
dans l idéal  faut un  bon apport  a l achat  pour  garder  une  capacité  financière future

combien d exploitants  ont  achetés  du  foncier  et  n ont pas pu  évolués  par  la  suite !

faut pas prendre un cas pour une generalité non plus
ici fermage 128 de l'hectare
prix 5000 de l'hectares
sa fais 39 ans ...

suivant le secteur sa change ...