reprise de terres en location:comment negocier le delai de denonciation de bail?

Bonjour, mon exploitation va se voir reprendre une surface de 4.3 ha.Ce sont des terres que je loue. Un promoteur s'est porté acquéreur pour la somme de
1 400 000euros.(je n'ai bien sur pas les moyens de préempter).J'ai l'impression qu'il a l'intention de vouloir rentrer dans la parcelle avant le délai d'un an nécessaire à la dénonciation du bail. Que puis-je demander ou combien puis-je demander pour le laisser rentrer dans la parcelle????Également combien doit-il me verser pour l'indemnité exploitant????

lapointe a écrit:Bonjoir, mon exploitation va se voir reprendre une surface de 4.3 har.Ce sont des terres que je loue. Un promoteur s'est porté acquéreur pour la somme de
1 400 000euros.(je n'ai bien sur pas les moyens de préhempter).J'ai l'impression qu'il a l'intention de vouloir rentrer dans la parcelle avant le delai d'un an necessaire à la dénonciation du bail. Que puis-je demander ou combien puis-je demander pour le laisser rentrer dans la parcelle????Egalement combien doit-il me verser pour l'indemnité exploitant????

Vois ça avec la chambre des notaires ou même la chambre d'agriculture du département, il y a un barème pour ça .

325000€ de l'ha!! pfiou ca n'arrivea jamais chez nous, trop loin des villes!!!

Ton terrain,

C'est cultivé ou c'est une prairie.

La négo sera est pas le même je pense

d' abord envoyer une LAR au promoteur comme quoi tu veux mener ta récolte à terme
ensuite commencer des négociations amiables pour éventuel départ anticipé

tu es bon au poker ????

Pour le poker.... faut demander à Domenech

Demande lui une maison clé en main sur le terrain pour dégager tout de suite ,il a tout a gagner,je connais quelque cas ou cela a marché

Je pense qu'une maison c'est un peu gros,mais je n'ai pas d'expérience sur ce type de reprise de bail.

je connais un truc du genre des petits proprio dans une zone passé en pavionnaire, ils ont donné l'accord pour urbaniser la zone et perdre 2 fois rien de terrain pour la route et trottoir contre l'urbanisation de leur parcelle : 2 terrain à batir de 55-60k€... ils ont perdu a peine 1000m² !!!

T'as rien à traiter avec le promoteur. Ton seul interlocuteur c'est ton proprio. Si t'as un bail normal de neuf ans, il doit te donner congé 18 mois avant l'échéance si et seulement si la classification du terrain n'a pas changé et l'indemnité est un baréme départemental (voir avec la chambre).
Si il est classé terre agricole et qu'il passe terrain à batir, ton proprio te doit toujours 18 mois de préavis mais sans attendre la fin du bail et là je ne connais pas l'indemnité.

Aprés si le promoteur est vraiment pressé il peut te demander de quitter gracieusement les lieux mais c'est toi qui fixe le prix et il n'y a pas de baréme. A toi de jouer

Ratus a écrit:Je pense qu'une maison c'est un peu gros,mais je n'ai pas d'expérience sur ce type de reprise de bail.

Te dégonfle pas c est toi qui a les cartes tu peux l emmerder pdt plusieurs années et il le sait ,méfies toi les promoteurs font partis des gens qui n ont aucun scrupule

Moi je lui demanderai une compensation sur une base de 3 années de récolte.

Et Vous

Ratus a écrit:Moi je lui demanderai une compensation sur une base de 3 années de récolte.

Et Vous

Dérisoire, vu ce qu il va gagner dans les 2 années suivante s

Ratus a écrit:Moi je lui demanderai une compensation sur une base de 3 années de récolte.

Et Vous

Dans le 26, l'indemnité legale c'est la moyenne de la marges des 3 derniéres cultures multiplié par trois + un forfait d'arriéré fumure. ça c'est payé par le vendeur (ton ancien proprio)

Ah comme même

Celà devrait-être la même chose ailleurs que dans le 26 ?

La culture en place est un colza, mais il me semble que trois marges brutes ne representent rien face aux sommes en jeu.
Si l'acheteur emprunte 1400000euros,sur 10 ans à 3%, il doit rembourser 162228euros par an.Si je le retarde d'un an,il repousse ses rentrées d'un an donc il devra financer cette annuité sur ses fonds propres.
Une place a batir à 15000 euros l'are,6 ares,cela fait 90000euros. Il est encore gagnant.
Demander une place, est-ce raisonnable?

lapointe a écrit:La culture en place est un colza, mais il me semble que trois marges brutes ne representent rien face aux sommes en jeu.
Si l'acheteur emprunte 1400000euros,sur 10 ans à 3%, il doit rembourser 162228euros par an.Si je le retarde d'un an,il repousse ses rentrées d'un an donc il devra financer cette annuité sur ses fonds propres.
Une place a batir à 15000 euros l'are,6 ares,cela fait 90000euros. Il est encore gagnant.
Demander une place, est-ce raisonnable?

Je vois que tu as tout compris!
Demande une maison 8) 8) 8)

bon courage avec eux

l'indemnité doit etre correct (le plus haut possible bien sur) mais si ca part en bisbille ca peut etre tout l'un ou tout l'autre

une chose est sure tu es du bon coté

par contre comme pato lettre AR pour ta récolte et demander quand il veut entrer dans les lieux

La première des chose a faire, c'est d'attendre que la vente soit signée, et que le notaire t'envoie un courrier pour preempter.
Vu qu'en général quand un promoteur achete c'est sous reserve d'obtenir les peris et les credits, et que pour ce faire il faut avoir prévendu, entre le compromis et la vente definitive il peut passer facilement 2 ou 3 ans.
Quand toute ces conditions sont remplies, c'est a dire qu'il est obligé de payer et de livrer, c'est le moment de commencer les discussions.
C'est pas toi qui est pressé.
Le problème est que dans le delais de 18 mois, le proprietaire peut te sortir, mais la il faut voir.

ba perso je dirais :

ici les reprise c'est 10 k€/ha.

Vue que je vais devoir reprendre des terres au loin, tu me donnes le double, soit 20 k€/ha ...

apres si chez toi c'est 2k€, ba tu en demande 4.

eh bien voila , promoteur venu me voir, trés gros groupe , une vingtaine de lotissements en route, il veut que je me positionne sur mon droit de préemption avant la fin des deux mois, et il veut entrer dans la parcelle juste après récolte.
Maintenant , comment bien raisonner, négocier?

Dans ce genre de cas, il y a un seul mot a dire: combien ?
Et tu attend la réponse.

tu lui dis "combien me donnez vous si je pars tout de suite ??? "

Ah, si j'oubliais le plus important: toi tu veut combien ? c'est la première question a te poser.

Bonne question,

Mais pas évident à évaluer... déjà qu'il annonce qu'il est prêt à attendre la fin de la récolte pour pouvoir rentrer dans la parcelle.

Cette estimation de ce que TU veux est subjective, mais il est important de le savoir (pas de le dire).
En second lieu, il faut estimer ce qu'il est capable de payer pour avoir ce qu'il veux, (ça c'est plus difficile).
Et enfin tu vois ce qu'il propose sans te dévoiler. Ce qui te donne une idée de ce qu'il est pret a mettre.

comme dirait le chef c'est ça la partie de poker!!!!
Ce promoteur est un vieux routier de la négociation, et c'est pas un perdreau de l'année comme moi qui vais la lui faire.
Ce qu'il est pret à donner , c'est bien sur le moins possible.
En fait un gros groupe comme cela, ça a des sous, et s'il en a, c'est parce qu'il n'attache pas ses chiens avec des saucisses(je l'aime bien celle là...)

lapointe a écrit:comme dirait le chef c'est ça la partie de poker!!!!
Ce promoteur est un vieux routier de la négociation, et c'est pas un perdreau de l'année comme moi qui vais la lui faire.
Ce qu'il est pret à donner , c'est bien sur le moins possible.
En fait un gros groupe comme cela, ça a des sous, et s'il en a, c'est parce qu'il n'attache pas ses chiens avec des saucisses(je l'aime bien celle là...)

Il ne s'agit pas de "la lui faire", mais arrete de te sous estimer, ou de fantasmer sur "les sous" qu'il a ou pas (t'en sait rien et ce n'est pas toujours ceux qui roulent carosse qui sont les plus riches).
Tu traite une affaire: les données de bases sont: Si tu part tout de suite tu pert combien et lui il gagne combien. vous pouvez trouver un arrangement entre les deux.

La question qu'il faut te poser c'est: si on me met un cheque de 20000, 30000 50000 euros, est ce que je me prend et je laisse tomber ?

Le montant c'est toi qui le determine et comme je te l'ai dit c'est tres subjectif.

bien pris, et merci encore

idem je viens de signer ce matin, je pert une petite parcelle en blé.

montant :

indemnité d'eviction minimale + chiffre d'affaire/ha de cette année.

charolais60 a écrit:idem je viens de signer ce matin, je pert une petite parcelle en blé.

montant :

indemnité d'eviction minimale + chiffre d'affaire/ha de cette année.

Si un promoteur a pris ta parcelle tu t es fait roulé

le belge a écrit:

charolais60 a écrit:idem je viens de signer ce matin, je pert une petite parcelle en blé.

montant :

indemnité d'eviction minimale + chiffre d'affaire/ha de cette année.

Si un promoteur a pris ta parcelle tu t es fait roulé

Non, si ça lui convient...

tu commences déjà par les fumures et arrières fumures, chez moi c'est 928 €/ha (appelle à la chambre il te donneront le barème de ton département)

ensuite moi je demanderai le CA/an x le nombre d'année qu'il te reste jusqu'a la fin du bail.

c'est déjà une base de négo

concernant les dpu, est ce que tu les gardes? Si oui, pourras tu les activer les prochaines années?
Si tu es déjà au taquet en DPU (il parait que c'est possible) et que tu n'as pas la surface pour les activer dans les prochaines années, il faut que tu demandes une compensation pour pertes de dpu jusqu'en 2013, soient montant de tes dpu x 4.3ha x 3 ans (2011 2012 2013)