Avec ou sans notaire ?

par Invité Lun 15 Oct 2012, 10:42

voila est-on obligé de passer par un notaire pour faire un bail ? ou peut on le faire ensemble avec le repreneur simplement et le faire enregistré au centre des impôts ce qui coûterait moins cher :réfléchi

par Invité Lun 15 Oct 2012, 10:44

Nous avions des baux passés entre nous et les propriétaires tout simplement, sans passer ni par le notaire, ni par le centre des impots. Un papier entre nous, tout simplement.

par Invité Lun 15 Oct 2012, 10:56

Tu peux très bien le faire entre vous, mais il doit être enregistré aux impôts.
J'ai le cas avec un locataire dans ma famille, le tribunal des baux ruraux a tranché il y a trois semaines: sans enregistrement le bail n'a aucune valeur.

par **Chantou** Lun 15 Oct 2012, 10:59

Nous de même, sans notaire, mais enregistré au centre des impôts.

par Invité Lun 15 Oct 2012, 11:01

comment ça se passe quand on ne fait rien ?

par Invité Lun 15 Oct 2012, 11:03

david24 a écrit:comment ça se passe quand on ne fait rien ?

Si tu peux prouver que tu as payé des loyers, la réglementation des baux ruraux va s'appliquer .

par **bibi43** Lun 15 Oct 2012, 11:32

fait un bail a ferme (papier)et precise bien ds les clauses particuliers que tu est prioritaire en cas de vente

par Invité Lun 15 Oct 2012, 12:48

bail sous seing privé

par **gégé 81** Lun 15 Oct 2012, 12:55

Pour les baux de 9 ans ,comme dit plus haut , pas besoin de notaire; mais pour des baux de 18 ans ou plus je crois qu'un notaire est obligatoire, non?

par **Alan.fr** Lun 15 Oct 2012, 13:00

grabouille a écrit:bail sous seing privé

c'est quoi cette bête ?
pas besoin de notaire un bon juriste peux te le faire , précise si c'est un bail de 9 ans(surement le mieux pour le fermier) le statut est d'ordre public pas besoin de préciser des clauses particulières sur le droit de préemption du fermier.

par Invité Lun 15 Oct 2012, 13:03

gégé 81 a écrit:Pour les baux de 9 ans ,comme dit plus haut , pas besoin de notaire; mais pour des baux de 18 ans ou plus je crois qu'un notaire est obligatoire, non?

9 ans ou 18 ans je ne voit pas de différence sauf dans la durée ! vu qu'un bail est renouvelable automatiquement :réfléchi

sauf en cas de reprise du proprios qui donne congé en respectant les dates et pour une personne de sa famille du 3ème degré maxi ! :réfléchi

par Invité Lun 15 Oct 2012, 13:04

gégé 81 a écrit:Pour les baux de 9 ans ,comme dit plus haut , pas besoin de notaire; mais pour des baux de 18 ans ou plus je crois qu'un notaire est obligatoire, non?

oui exact et faut payer les frais d'enregistrement ( 750€, si je me trompe pas )

par Invité Lun 15 Oct 2012, 13:05

guy37 a écrit:
gégé 81 a écrit:Pour les baux de 9 ans ,comme dit plus haut , pas besoin de notaire; mais pour des baux de 18 ans ou plus je crois qu'un notaire est obligatoire, non?
9 ans ou 18 ans je ne voit pas de différence sauf dans la durée ! vu qu'un bail est renouvelable automatiquement
sauf en cas de reprise du proprios qui donne congé en respectant les dates et pour une personne de sa famille du 3ème degré maxi !

pour 1 bail de 18ans et plus il y a des avantages pour le proprios au niveau impot je crois :réfléchi

par **Chantou** Lun 15 Oct 2012, 13:12

gégé 81 a écrit:Pour les baux de 9 ans ,comme dit plus haut , pas besoin de notaire; mais pour des baux de 18 ans ou plus je crois qu'un notaire est obligatoire, non?

Le bail agricole cessible de 18 ans

Il rejoint les dispositions du bail rural de 9 ans dès lors que son régime spécifique ne s’y oppose pas. Par exemple, le preneur du bail peut exercer son droit de préemption mais sans possibilité de révision de prix.

Le bail cessible peut être conclu entre un fermier et un propriétaire qui en expriment tous deux le souhait. Il permet au fermier de céder son bail en dehors du cadre familial.

Il ne peut pas être oral et nécessite un acte authentique chez le notaire et une publicité à la conservation des hypothèques. Le prix du fermage est celui du bail à ferme, mais il peut être majoré de 50 %.

Le bail cessible est à minima de 18 ans renouvelable tacitement pour 5 ans au moins.

Le bail n’est pas renouvelé pour :
défaut de payement du fermage,
compromission de la « bonne exploitation du fonds »
non respect des clauses environnementales du bail

par **Chantou** Lun 15 Oct 2012, 13:18

Le bail à long terme

18 ans, 25 ans, bail de carrière…

Le passage chez le notaire est obligatoire
Seul un notaire peut rédiger un bail à long terme. Le bail à long terme est publié à la conservation des hypothèques ou au Livre Foncier pour la Moselle. Le recours obligatoire à l’acte notarié est une spécificité du bail à long terme. En effet, le bail rural ordinaire peut être fait par écrit, sur un formulaire type, sur papier libre, par un notaire, enregistré aux impôts ou non. Le bail verbal a autant de valeur que le bail écrit, il est censé être fait pour des périodes de 9 ans. Le montant du fermage du bail à long terme est majoré par rapport au bail de 9 ans. Le fermage du bail de 18 ans est majoré de 15% (20% pour la Moselle) par rapport au bail de 9 ans, alors que le fermage du bail de carrière est revalorisé de 1% par année de bail, soit une majoration de 25% pour un bail de carrière de 25 ans.

( Juridique et réglementation / Les Chroniques juridiques FDSEA de la Moselle)

par Invité Lun 15 Oct 2012, 13:19

chantou j'ai pas mes lunettes rame

par Invité Lun 15 Oct 2012, 13:21

Alan.fr a écrit:
grabouille a écrit:bail sous seing privé
c'est quoi cette bête ?
pas besoin de notaire un bon juriste peux te le faire , précise si c'est un bail de 9 ans(surement le mieux pour le fermier) le statut est d'ordre public pas besoin de préciser des clauses particulières sur le droit de préemption du fermier.

bail enregistré aux
impots
tu ne payes que la taxe d'enregistrement
un bail en famille de 18 ans donnent des avantages quand c'est cumulé avec une donation

par **Alan.fr** Lun 15 Oct 2012, 13:23

Chantounette a écrit:
gégé 81 a écrit:Pour les baux de 9 ans ,comme dit plus haut , pas besoin de notaire; mais pour des baux de 18 ans ou plus je crois qu'un notaire est obligatoire, non?

Le bail agricole cessible de 18 ans

Il rejoint les dispositions du bail rural de 9 ans dès lors que son régime spécifique ne s’y oppose pas. Par exemple, le preneur du bail peut exercer son droit de préemption mais sans possibilité de révision de prix.

Le bail cessible peut être conclu entre un fermier et un propriétaire qui en expriment tous deux le souhait. Il permet au fermier de céder son bail en dehors du cadre familial.

Il ne peut pas être oral et nécessite un acte authentique chez le notaire et une publicité à la conservation des hypothèques. Le prix du fermage est celui du bail à ferme, mais il peut être majoré de 50 %.

Le bail cessible est à minima de 18 ans renouvelable tacitement pour 5 ans au moins.

Le bail n’est pas renouvelé pour :
défaut de payement du fermage,
compromission de la « bonne exploitation du fonds »
non respect des clauses environnementales du bail

attention là tu prends le bail particulier , le bail cessible n'est pas tout à fait comme les autres et il vaux peut -être mieux l'éviter d'autant que les maxima dans ce bail sont majoré de 50%

par **Pierre89** Lun 15 Oct 2012, 13:30

grabouille a écrit:
Alan.fr a écrit:
grabouille a écrit:bail sous seing privé
c'est quoi cette bête ?
pas besoin de notaire un bon juriste peux te le faire , précise si c'est un bail de 9 ans(surement le mieux pour le fermier) le statut est d'ordre public pas besoin de préciser des clauses particulières sur le droit de préemption du fermier.
bail enregistré aux
impots
tu ne payes que la taxe d'enregistrement
un bail en famille de 18 ans donnent des avantages quand c'est cumulé avec une donation

Ou as tu trouvé ces informations ? ça m'intéresse : victoire

par **Le Mecreant** Lun 15 Oct 2012, 13:32

bail de plus de 9 ans notaire obligatoire.

par Invité Lun 15 Oct 2012, 13:36

Pierre89 a écrit:
grabouille a écrit:
Alan.fr a écrit:
grabouille a écrit:bail sous seing privé
c'est quoi cette bête ?
pas besoin de notaire un bon juriste peux te le faire , précise si c'est un bail de 9 ans(surement le mieux pour le fermier) le statut est d'ordre public pas besoin de préciser des clauses particulières sur le droit de préemption du fermier.
bail enregistré aux
impots
tu ne payes que la taxe d'enregistrement
un bail en famille de 18 ans donnent des avantages quand c'est cumulé avec une donation

Ou as tu trouvé ces informations ? ça m'intéresse

de memoire il doit y avoir un abattement dans les frais de la donation
renseignes toi pres d'un notaire ca doit toujours etre d'actualité

par **merinos** Lun 15 Oct 2012, 13:38

gégé 81 a écrit:Pour les baux de 9 ans ,comme dit plus haut , pas besoin de notaire; mais pour des baux de 18 ans ou plus je crois qu'un notaire est obligatoire, non?

Oui à ma connaissance.

par **Pierre89** Lun 15 Oct 2012, 13:40

grabouille a écrit:
Pierre89 a écrit:
grabouille a écrit:
Alan.fr a écrit:
grabouille a écrit:bail sous seing privé
c'est quoi cette bête ?
pas besoin de notaire un bon juriste peux te le faire , précise si c'est un bail de 9 ans(surement le mieux pour le fermier) le statut est d'ordre public pas besoin de préciser des clauses particulières sur le droit de préemption du fermier.
bail enregistré aux
impots
tu ne payes que la taxe d'enregistrement
un bail en famille de 18 ans donnent des avantages quand c'est cumulé avec une donation

Je pense que dès qu'on fait un bail de 18 ans, que ce soit en famille ou non, les avantages sont acquis pour les successions
Ou as tu trouvé ces informations ? ça m'intéresse
de memoire il doit y avoir un abattement dans les frais de la donation
renseignes toi pres d'un notaire ca doit toujours etre d'actualité

Je pense que dès qu'on fait un bail de 18 ans, que ce soit en famille ou non, les avantages sont acquis pour les successions

par Invité Lun 15 Oct 2012, 13:41

possible nous c'etait lors de mon installation,on a fait tout en meme temps

par Invité Lun 15 Oct 2012, 13:43

grabouille a écrit:
Pierre89 a écrit:
grabouille a écrit:
Alan.fr a écrit:
grabouille a écrit:bail sous seing privé
c'est quoi cette bête ?
pas besoin de notaire un bon juriste peux te le faire , précise si c'est un bail de 9 ans(surement le mieux pour le fermier) le statut est d'ordre public pas besoin de préciser des clauses particulières sur le droit de préemption du fermier.
bail enregistré aux
impots
tu ne payes que la taxe d'enregistrement
un bail en famille de 18 ans donnent des avantages quand c'est cumulé avec une donation

Ou as tu trouvé ces informations ? ça m'intéresse
de memoire il doit y avoir un abattement dans les frais de la donation
renseignes toi pres d'un notaire ca doit toujours etre d'actualité

même hors donation , il y a un abattement non négligeable sur les frais de succession et aussi des abattements pour l'ISF , le bail à long terme n'apporte que des intérêts surtout pour le proprio , le locataire n'a rien de plus qu'avec un bail de 9 ans !

par **Pierre89** Lun 15 Oct 2012, 13:45

gb62 a écrit:
grabouille a écrit:
Pierre89 a écrit:
grabouille a écrit:
Alan.fr a écrit:
grabouille a écrit:bail sous seing privé
c'est quoi cette bête ?
pas besoin de notaire un bon juriste peux te le faire , précise si c'est un bail de 9 ans(surement le mieux pour le fermier) le statut est d'ordre public pas besoin de préciser des clauses particulières sur le droit de préemption du fermier.
bail enregistré aux
impots
tu ne payes que la taxe d'enregistrement
un bail en famille de 18 ans donnent des avantages quand c'est cumulé avec une donation

Ou as tu trouvé ces informations ? ça m'intéresse
de memoire il doit y avoir un abattement dans les frais de la donation
renseignes toi pres d'un notaire ca doit toujours etre d'actualité
même hors donation , il y a un abattement non négligeable sur les frais de succession et aussi des abattements pour l'ISF , le bail à long terme n'apporte que des intérêts surtout pour le proprio , le locataire n'a rien de plus qu'avec un bail de 9 ans !

Sauf qu'il est là 18 ans, ce qui n'est pas négligeable !

par Invité Lun 15 Oct 2012, 13:51

Pierre89 a écrit:
gb62 a écrit:
grabouille a écrit:
Pierre89 a écrit:
grabouille a écrit:
Alan.fr a écrit:
grabouille a écrit:bail sous seing privé
c'est quoi cette bête ?
pas besoin de notaire un bon juriste peux te le faire , précise si c'est un bail de 9 ans(surement le mieux pour le fermier) le statut est d'ordre public pas besoin de préciser des clauses particulières sur le droit de préemption du fermier.
bail enregistré aux
impots
tu ne payes que la taxe d'enregistrement
un bail en famille de 18 ans donnent des avantages quand c'est cumulé avec une donation

Ou as tu trouvé ces informations ? ça m'intéresse
de memoire il doit y avoir un abattement dans les frais de la donation
renseignes toi pres d'un notaire ca doit toujours etre d'actualité
même hors donation , il y a un abattement non négligeable sur les frais de succession et aussi des abattements pour l'ISF , le bail à long terme n'apporte que des intérêts surtout pour le proprio , le locataire n'a rien de plus qu'avec un bail de 9 ans !

Sauf qu'il est là 18 ans, ce qui n'est pas négligeable !

un de 18 ans est je crois , plus facile à dénoncer qu'un de 9 ans qui est tacitement reconductible , donc ... :réfléchi

par **philaubers** Lun 15 Oct 2012, 14:02

pour moi,un notaire,c'est un peu comme une herse rotative,je l'"utilise" vraiment quand je ne peux pas faire autrement! : chut

par **malice79** Lun 15 Oct 2012, 14:12

pinocio a écrit:Tu peux très bien le faire entre vous, mais il doit être enregistré aux impôts.
J'ai le cas avec un locataire dans ma famille, le tribunal des baux ruraux a tranché il y a trois semaines: sans enregistrement le bail n'a aucune valeur.

Surprenant ce jugement du TPBR. C'était pour un bail de 9 ans? Pour un tel bail, rien n'oblige à passer devant le notaire, ni même à le faire enregistrer. Dès lors que le fermage est payé et que les terres sont inscrites à la MSA, il y a bail verbal et le bail verbal a la même valeur qu'un bail écrit.

par Invité Lun 15 Oct 2012, 14:27

Normalement un bail oral à la mème valeur qu'un bail écrit ou enregistrer si l'on peut prouver qu'il y a bien eu exploitation et que le loyer à été payé régulièrement . Est ce que l'enregistrement à la MSA est une preuve ? Pour les viticulteurs l'enregistrement des parcelles au CVI (douanes viticoles) peut ètre une preuve .
Mais attention pour les viticulteurs : aucunne autorisation d'arrachage ni de plantation n'est accordé si il n'y as pas un bail écrit et enregistré aux impots (20€) , on ne peut qu'exploiter la vigne en l'état .
Je connais bien le problème vu qu'a chaque foit je me paye un voyage de 160 bornes pour aller me faire enregistrer mes baux et en laisser un exemplaire aux douanes Crying or Very sad

par **Le Mecreant** Lun 15 Oct 2012, 16:07

Pierre89 a écrit:
Sauf qu'il est là 18 ans, ce qui n'est pas négligeable !

Parce que par chez vous au bout de 9 ans le locataire s'en va ? A ma connaissance un bail de 9 ans c'est a vitam aeternam, sauf si le propriétaire remplit toutes les conditions pour une reprise... et encore.
A part le bail de carrière qui s'arrete au départ en retraite, n'importe quel proprietaire sait qu'un bail rural c'est une quasi vente ( pour ne pas dire une quasi donation)
A ce propos en 56 les indemnités d'évictions sont très sensiblement au niveau du prix de vente de la terre libre. Après on s'étonne de ne pas trouver de bailleurs.

par **la cigogne** Lun 15 Oct 2012, 16:53

A part le bail de carrière qui s'arrete au départ en retraite, n'importe quel proprietaire sait qu'un bail rural c'est une quasi vente ( pour ne pas dire une quasi donation)
A ce propos en 56 les indemnités d'évictions sont très sensiblement au niveau du prix de vente de la terre libre. Après on s'étonne de ne pas trouver de bailleurs

ok avec grabouille,le 18 ans permet d'abaisser le montant pour la donation !
+100000 avec le mécréant
Proprios faitent bien attention à ce que vous faites :
Au final un bail de 3,6,9,18 ans est beaucoup plus long qu'un bail de 25 ans avec la close suspensive

A BON ENTENDEUR SALUT

par Invité Lun 15 Oct 2012, 17:52

[quote="malice79"]

pinocio a écrit:

Surprenant ce jugement du TPBR. C'était pour un bail de 9 ans? Pour un tel bail, rien n'oblige à passer devant le notaire, ni même à le faire enregistrer.
Dès lors que le fermage est payé
.

Que nenni, les règles ont changé depuis4/5 ans là-dessus .
Un bail verbal doit être enregistré(notaire OU impôts) pour lui donner sa valeur juridique, surtout dans notre cas où le propriétaire usufruitier est décédé, il n'y avait donc aucune preuve de paiement des loyers dans leur intégralité .

par **Le Mecreant** Lun 15 Oct 2012, 18:09

Heu ? Pinoc un bail verbal "enregistré" je demande a voir, heu a entendre

A part ça il est vrai que les paroles s'envollent... donc ecrit c'est mieux.

par **Alan.fr** Lun 15 Oct 2012, 18:22

Le Mecreant a écrit:Heu ? Pinoc un bail verbal "enregistré" je demande a voir, heu a entendre

A part ça il est vrai que les paroles s'envollent... donc ecrit c'est mieux.

surtout quand on à la réputation d'être un menteur proféssionnel

par Invité Lun 15 Oct 2012, 18:27

Le Mecreant a écrit:Heu ? Pinoc un bail verbal "enregistré" je demande a voir, heu a entendre

A part ça il est vrai que les paroles s'envollent... donc ecrit c'est mieux.

Euhhhhhhhhhh oui : "bail écrit et enregistré "

par **malice79** Lun 15 Oct 2012, 19:04

[quote="pinocio"]

malice79 a écrit:
pinocio a écrit:

Surprenant ce jugement du TPBR. C'était pour un bail de 9 ans? Pour un tel bail, rien n'oblige à passer devant le notaire, ni même à le faire enregistrer.
Dès lors que le fermage est payé
.
Que nenni, les règles ont changé depuis4/5 ans là-dessus .
Un bail verbal doit être enregistré(notaire OU impôts) pour lui donner sa valeur juridique, surtout dans notre cas où le propriétaire usufruitier est décédé, il n'y avait donc aucune preuve de paiement des loyers dans leur intégralité .

Je viens de faire quelques recherches et n'ai rien vu en ce sens. Peut-être s'agit-il d'une jurisprudence des juges du fond (cad d'un TPBR) car du côté de la jurisprudence de la Cour de Cassation, la solution est constante et non remise en cause: le bail verbal a la même valeur que le bail écrit (voir en ce sens l'Article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime (L. n° 84-741, 1er août 1984, art. 14): "Les contrats de baux ruraux doivent être écrits. À défaut d'écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux (...)".

Ton hypothèse (usufruitier décédé) ne remet pas en cause cette solution car l'essentiel est bien d'être en mesure d'apporter la preuve du paiement complet des loyers.
Par ailleurs, il fut une époque où effectivement les baux verbaux devaient être déclarés aux impôts mais la loi de 1998 a supprimé cette obligation.

par **bibi43** Lun 15 Oct 2012, 20:43

faire paiement part chèque et mentionner au dos du chèque "fermage de 201."les banques garde les chèques,et la t'est sur d'avoir une preuve.biensur il faut qu'il soit encaissé

par Invité Lun 15 Oct 2012, 20:51

malice79 a écrit:
l'essentiel est bien d'être en mesure d'apporter la preuve du paiement complet des loyers.

C'est bien là la clef de voûte du jugement.
Je vous en dirai plus dans deux petits mois, car un autre jugement est attendu dans la même affaire, mais il y a des délais qui font que l'acquis actuel ne le sera définitivement qu'après l'écoulement de certains délais légaux.
Mais en gros il en ressort : que tout bail et usage de bien mis à disposition ne peuvent être reconnus "de pleine jouissance" qu'à la production de preuves tangibles et vérifiables de cette mise à disposition.

par **electron** Lun 15 Oct 2012, 21:11

Tu peu le faire sent notaire et le faire enregistré aux impôts le montant du fermage doit être indiqué s'est lui qui sert de référence pour les taxes

par Invité Mar 16 Oct 2012, 06:19

et bien 2 pages pour un bail ! bon je vais décortiquer tout sa Laughing

merci pour toutes c'est réponses : victoire

par Invité Lun 13 Mai 2013, 19:05

Le Mecreant a écrit:
Pierre89 a écrit:
Sauf qu'il est là 18 ans, ce qui n'est pas négligeable !

Parce que par chez vous au bout de 9 ans le locataire s'en va ? A ma connaissance un bail de 9 ans c'est a vitam aeternam, sauf si le propriétaire remplit toutes les conditions pour une reprise... et encore.
A part le bail de carrière qui s'arrete au départ en retraite, n'importe quel proprietaire sait qu'un bail rural c'est une quasi vente ( pour ne pas dire une quasi donation)
A ce propos en 56 les indemnités d'évictions sont très sensiblement au niveau du prix de vente de la terre libre. Après on s'étonne de ne pas trouver de bailleurs.

Quelles sont ces conditions de reprises?
Le décès du propriétaire en fait il partie?

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