Quels est le champs d'action avant la préemption de la Safer

Rappel du premier message :

Bonjour à tous,

Je suis en cours d'achat d'un terrain de 12 ha. J'ai signé un compromis de vente au notaire et nous sommes en attente des deux mois de préemption de la safer. J'ai reçu recement un coup de téléphone de la part d'un technicien de la safer qui m'a dit qu'il allaient préempter en faveur d'un autre paysan du coin avec peut être une révision du prix à la baisse.
Les 12 ha sont libre car le fermier d'avant a pris sa retraite. Le propriétaire du terrain préférerait me vendre la terre.

Nous avons environ deux semaines avant la date limite de préemption. Que pouvons nous faire pour que je puisse faire affaire avec le proprio sans avoir à faire une procédure avec la safer?

Nous avons déjà vue une notaire sur le sujet, et j'ai déjà échangé avec le juriste de mon centre de gestion. Ils ont eu tous les deux eu la même attitude : pas de solution pour l'instant, attendre pour voir ce qu'il faut faire.

Je n'ai pas vraiment envie d'attendre et de subir une décision que je trouve injuste. J'ai vue des textes de loi qui précisent des cas ou la safer ne peut pas préempter comme la vente en viager ou la dissociation de l'usufruit de la nu-propriété. Quand j'en ai parlé au notaire et au juriste ils disent que c'est une solution mais qu'il vaut mieux pas la faire puisqu'il faut informer la safer sur tout type de vente de terrain

Qu'en pensez vous? Y-a-t-il une solution pour éviter la préemption ?

Merci beaucoup pour votre aide.

sujet très intéressant à lire.
je n'ai pas encore été confronté à cette chère SAFER mais cela me semble être un sacré frein au fonctionnement des exploitations agricoles et un lieu d'inégalités, de passe droit. quand ce n'est pas en plus un moyen d'exprimer de la rancœur et de la jalousie dans le pire des cas.
plutôt que de taper sur les arabes, les socialos, les écolos et autre ( bon pour les écolos y'a dérogation permanente ) il me semble qu'il serait utile de commencer par ce qui nous est proche.

Et dans ce cas qui doit demander l'autorisation d'exploiter sur les terres ? Moi? Ma société ?

ta societe

Est-ce que le fait que le proprio soit dans la société va faciliter l'autorisation d'exploiter? Vaut-il mieux faire le bail à mon nom ou bien au nom de la société (toujours en vue d'acheter au bout de 3,4 ans) ?
J'ai vu la définition de l'agrandissement dans L331-1-1 et ce que je lis c'est que "la mise à disposition de biens d'un associé exploitant lors de son entrée dans une personne morale est également considérée comme un agrandissement ou une réunion d'exploitations au bénéfice de cette personne morale"
Du coup je me pose la question : et la mise à dispo de bien d'un associé non-exploitant lors de son entré dans la société n'est pas considéré comme un agrandissement ?
C'est un peu flou. Dans mon cas le problème (et en même temps l'avantage) est que ce sont des terres libres.

c'est deja ca,moi dans mon cas j'avais 2 choses a gerer
-la safer car je savait qu'un autre voisin serait interesse
-le fermier en place qui ne voulait pas partir alors qu'il nous avait dit qu'il le laisserait

c'est pour ca que j'avais etudie toute les possibilites car a la base ,vu que les terres etaient louees,impossible de faire un bail
acheter etait une posibilite car il y avait de grandes chances que l'ancien fermier ne soit pas candidat pour acheter mais restait le probleme de la safer

finalement ca c'est bien passe,on c'est entendu avec l'ancien fermier d'une date de depart et j'ai fait un bail,j'acheterai dans 3 ans une fois le delai safer passe

Oui bien sur, mais mon plus gros problème maintenant reste l'autorisation d'exploiter. Je ne sais pas s'il existe un montage possible pour que je puisse m'en passer.

Bonjour à tous,

Je me permets de vous re-demander conseil par rapport à mon problème de terre. Mon juriste m'a conseillé oralement sur une solution possible pour ne pas avoir à demander l'autorisation d'exploiter. Il m'a dit de créer un  GFA avec la propriétaire ou je détiendrais 90% des parts. Et ensuite le GFA me ferait un bail que je mettrais à disposition de ma société. Tous ça serait soumis à déclaration et non à une demande d'autorisation.

Je voudrais avoir votre avis sur le sujet. Avez vous déjà eu vent de ce type de montage ?

Merci encore pour votre aide.

C'est une solution tout à fait possible, mais coûteuse car il va falloir enregistrer deux actes, tout est à comparer à la valeur des 12 ha .

si tu ne les declare pas a la pac. tu n'a pas de demande d'autorisation d'exploiter
mais est ce que le jeu en vaut la chandelle ?

le propriétaire a le droit de propriété c est à dire que l autorisation d exploiter pourrait prendre du temps à etre signée (si qq un de "bien placé" veut t embeter) mais avec un appui de ton propriétaire sans FAILLE , il fera valoir ses droits de choisir son fermier et aura gain de cause obligatoirement meme apres 2/3/4 refus
A ton propriétaire de tenir bon et de rien lacher.......

Bonjour à toutes et tous,
Merci pour ce post qui est une mine d'infos concernant la SAFER.
Je prépare un projet d'élevage avicole, voir le sujet "petit projet avicole" dans "volaille" et je viens de ramasser ma première pelle.
J'étais candidat à l'achat d'un élevage à la vente chez SAFER Aquitaine, 6 batiments sur 2,5 Ha, élevage fermé et sans activité depuis plus d'un an, donc à l'aise puisque personne n'en voulait.
Ce jour il m'est répondu que le comité technique n'a pas retenu ma canditure, l'affaire est vendue à un autre.
Aujourd'hui je ne suis pas encore immatriculé agri, je suis fils de fermier mais j'ai vendu la ferme il y a bien longtemps laquelle a été revendue par morceaux ensuite, maintenant c'est devenu une zone de résidences secondaires !!!
De plus j'ai 74 ans et un passé d'ingénieur et scientifique, actuellement en retraite, donc me mettre exploitant perso serait une bétise.
Mais l'immatriculation agri peut se faire au nom de mon épouse, ou de la fille, en SARL, ce n'est pas le problème.
J'entrevoie que tous mes projets d'achat seront traités de la même manière par n'importe quelle SAFER qui ne se compose pas seulement de fonctionnaires et administratifs ...
MAIS j'ai toute la famille coté maternel qui est encore dans l'activité agricole dont une cousine qui a cessé pour retraite et reste propriétaire avec ses terres exploitées en location.
Egalement un cousin meme situation, donc j'ai le potentiel terrain.

J'ai lu ci-avant qu'il était peut-être possible de faire un GFA, lequel GFA peut ensuite louer la terre sans avoir à passer par les fourches caudines de la SAFER.
Savoir qu'il me faut environ 2 Ha sur lequel je dois installer des batiment d'élevage avicole que je limite aux normes de la déclaration pour éviter les tracas de l'Autorisation ICPE.

Question :
L'hypothèse d'un GFA suivi d'une location, bon ou pas bon ???
Merci,
Cordialement, Etienne.

Prendre des parts de GFA ,une des meilleurs solutions pour éviter la préemption SAFER .

MAIS j'ai toute la famille coté maternel qui est encore dans l'activité agricole dont une cousine qui a cessé pour retraite et reste propriétaire avec ses terres exploitées en location.
Egalement un cousin meme situation, donc j'ai le potentiel terrain.

Dans ce cas tu n'as aucun potentiel terrain à exploiter,GFA ou pas !

Ok ,tu auras des parts de GFA (donc propriétaire) ,mais tu oublis que les terres sont louées, dixit statuts du fermage !!!!

la cigogne a écrit:Prendre des parts de GFA ,une des meilleurs solutions pour éviter la préemption SAFER .

MAIS j'ai toute la famille coté maternel qui est encore dans l'activité agricole dont une cousine qui a cessé pour retraite et reste propriétaire avec ses terres exploitées en location.
Egalement un cousin meme situation, donc j'ai le potentiel terrain.

Dans ce cas tu n'as aucun potentiel terrain à exploiter,GFA ou pas !

Ok ,tu auras des parts de GFA (donc propriétaire) ,mais tu oublis que les terres sont louées, dixit statuts du fermage !!!!

Bonjour la cigogne,
Merci d'avoir répondu,
Je n'avais pas oublié le coté bail, mais les bailleurs sont également des cousins qui seraient OK pour modifier le bail, RE SAFER ?? ou non ?
Cordialement, Etienne.

Non pas de SAFER dans les locations , uniquement sur les ventes .

Par contre il faudra l'aval de la CDOA pour obtenir l'autorisation d'exploiter .

spontus a écrit:Non pas de SAFER dans les locations , uniquement sur les ventes .

Par contre il faudra l'aval de la CDOA pour obtenir l'autorisation d'exploiter .

Re Spontus,
Merci pour la réponse,
à partir de quelle surface il faut l'aval de la CDOA ?
Cordialement, Etienne

Je poste ici en esperant avoir une reponse. Installé depuis 1an maintenant j’ai un proprio de 14ha qui souhaite vendre. Il ne veut pas attendre encore 2ans car il a besoin d’argent rapidement...
Je vais surement creer un GFA avec mes parents qui ne sont pas agri eux. Mais seul solution pour moi. J’aurai des parts dans le GFA et eux le reste pour m’aider.
La SAFER va dire quoi de tout ça?
J’ai pas spécialement envie et besoin de me faire dépouiller de 14ha sur ma SAU de 120ha

Pas de spécialiste de ce genre d’affaire?

je dirais a priori tu crains pas grand chose; tu es fermier avec un bail n'est-ce pas , si le prix est dans les clous local çà devrait le faire, ils seront informés par le notaire.... a verifier quand meme car tu n'as que 1 an de fermage........!

salut j'ai eu le même cas il y a 6 mois et nous aussi achat par un gfa. le gfa va rester prioritaire sur la vente si tu précise bien que tu es l'exploitant et que tu créer un gfa pour acheter les terres.

Oui c’est le seul hic dans le dossier. Je suis le fermier locataire seulement depuis 1an j’ai payé mon 1er fermage fin 2017. Le prix est dans la moyenne.
Bien entendu je serai associé du gfa.
Mais avec cette saloperie de safer on ne sait jamais ce qui peut arriver.

Manutimael a écrit:Oui c’est le seul hic dans le dossier. Je suis le fermier locataire seulement depuis 1an j’ai payé mon 1er fermage fin 2017. Le prix est dans la moyenne.
Bien entendu je serai associé du gfa.
Mais avec cette saloperie de safer on ne sait jamais ce qui peut arriver.

au pire tu es JA tu as la priorité sur cette terre.Maintenant c'est sur que celui qui voudra te faire chier pourra toujours mais il faut quand même de bon argument face a ton cas et je pense pas que l'on puisse en trouver.

"Mais avec cette saloperie de safer on ne sait jamais ce qui peut arriver."

tu devrais moderer tes propos, tu es jeune et tu ne connais la safer que par la reputation qu'elle a aupres des agri........... forcement qu'elle a MAUVAISES PRESSE car sur chaque dossier il y a pres de 7 a 10 candidats........ çà fait 9 mecontents qui le crient haut et fort et un satisfait.

je n'ai pas la pretention d'etre dans les petits papiers de la safer......... mais j'ai eu l'opportunité d'assister a quelques comité technique en tant que représentant syndical suppleant........ et je peux te dire sans trahir un secret d'etat que les decisions à prendre sont loin d'etre SIMPLE A PRENDRE, il y a des avis EVIDENT mais d'autres difficile et ou les decisions prises font forcement des deçus.


PS: une des actions de la safer c'et de demander des revisions de prix en cas de sur-encheres......... on l'a encore vécu cette année sur ma commune......... et tout les agri de la commune qui auront des succession dans les mois a venir devrait lui dire merçi.............. c'est MANU qui rale

Il peuvent faire valoir que le bail a été fait uniquement pour échapper au droit de préemption et il pourrait préempter en faisant valoir la nullité du bail.il faut aussi un acquéreur qui soit intéressé par les terres.si ses terres était dans ton pde il auront du mal .

Je me permet de tenir ces propos car j’ai eu un litige avec la safer avant mon installation. Ils ont voulu me retirer 5ha de terre qui étaient dans l’exploitation que je reprenait. Ces terres étaient sous bail précaire à la suite d’une construction de reserve d’irrigation sur une parcelle exploité par mon cédant. Il a perdu 7ha et en a eu 5ha en compensation. Ils avaient attribué ces 5ha à un agri à 10km installé depuis 15ans. J’ai réussi à les faire plié avec l’aide d’un député et du proprio des terres. J’achete justement ces 5ha en ce moment en plus des 14ha à venir. Et tout ça sans que la safer y mette sont nez.
Je reconnait aussi qu’il n’y a pas que des mauvais cotés sur la safer. Mais pour le moment j’ai vu que le coté obscure...

Barju a écrit:Il peuvent faire valoir que le bail a été fait uniquement pour échapper au droit de préemption et il pourrait préempter en faisant valoir la nullité du bail.il faut aussi un acquéreur qui soit intéressé par les terres.si ses terres était dans ton pde il auront du mal .

Les terres appartiennent à mon cédant et son frère. Et bien entendu j’ai cette surface au pde...

rappel moi se qu'est le pde,c'est un plan d'installation ,un truc comme cela ? .

la cigogne a écrit:rappel moi se qu'est le pde,c'est un plan d'installation ,un truc comme cela ? .

Oui c’est ça. C’est une prévision sur 5ans à respecter au maximum.
14ha c’est 11,5% de ma SAU. Je ne comprendrai pas qu’on me retire tout ça.

Tu as un bail de quel durée la dessus?

la cigogne a écrit:Tu as un bail de quel durée la dessus?

Bail verbal à l’origine. Mais j’ai une attestation de bail verbal signé ou on à écrit 9ans. Mais je suis dessus que depuis un an

si il y a une signature c'est plus du verbal

la manu tu débloque

Oui en effet.
C’est un papier que la ddtm demandait pour justifier le transfert dpb. Donc tout ceux avec qui j’avais un accord verbal ont signé.

si tu est loc et en phase d’installation il doit pas y avoir de pbm

Manutimael a écrit:Je poste ici en esperant avoir une reponse. Installé depuis 1an maintenant j’ai un proprio de 14ha qui souhaite vendre. Il ne veut pas attendre encore 2ans car il a besoin d’argent rapidement...
Je vais surement creer un GFA avec mes parents qui ne sont pas agri eux. Mais seul solution pour moi. J’aurai des parts dans le GFA et eux le reste pour m’aider.
La SAFER va dire quoi de tout ça?
J’ai pas spécialement envie et besoin de me faire dépouiller de 14ha sur ma SAU de 120ha

Tu ne craint rien puisque tu as un bail avec autorisation d'exploiter , même si tu ne voulais pas acheter le nouveau proprio serait obliger au minimum de te louer encore 8 ans où 17 ans si bail de 18 ans

Bon voila comment je vois l'affaire.
Tu as une eu une autorisation d'exploiter sur  un bien loué (bail 9 ans) .
La loi dit que pour déroger à la préemption SAFER ,il faut que le bien loué soit vendu après minimum 2 ans (perso 3 est mieux ).

Donc si un voisin est au courant ou fait surveiller la parcelle ,il peut  faire préempter la safer.
Cette dernière ,préempte pour non respect du temps réglementaire et pour vente déguisée par location .
La SAFER préempte ,même si le propriétaire n'est pas d'accord . La SAFER peut allée en justice pour refus de préemption du propriétaire .Elle gagnera et le propriétaire perdra et sera sanctionné par une amende en plus !

La SAFER ,fera publier la parcelle préemptée .
Des candidats se manifesteront.
Il y aura obligatoirement toi ,peut être le fameux voisin et peut être un jeune en phase d'installation plus prioritaire que toi (c'est le risque).

Cela veut dire que ce ne sera pas obligatoirement toi qui sera retenu.
Mais en tout état de cause ,celui qui sera prioritaire à l'attribution se substituera à l'ancien propriétaire et devra obligatoire te laisser en lieu et place pour encore  8 ans.
Ce nouveau acquéreur pour reprendre cette parcelle devra par voix d'huissier  18 mois avant la fin de ton bail t'avertir du non renouvellement de celui-ci pour pouvoir les exploiter !

Manu ,je ne dis pas que c'est ce qui va se passer . Mais que la SAFER est en droit de pouvoir faire si elle le désir !

Dans le cas de manu j acheterai en prive et pas de gfa.
Tu as l autorisation d exploiter, le proprietaire vend, n-1 tu ne savais pas qu il allait vendre, tu les as a la msa, le prix est dans la norme tu les mets a disposition de ta societe et basta.
Dans tout les cas si cela ne te reviens pas tu les as encore 8ans.

antoine 52 a écrit:Dans le cas de manu j acheterai en prive et pas de gfa.
Tu as l autorisation d exploiter, le proprietaire vend, n-1 tu ne savais pas qu il allait vendre, tu les as a la msa, le prix est dans la norme tu les mets a disposition de ta societe et basta.
Dans tout les cas si cela ne te reviens pas tu les as encore 8ans.

+1 , si c'est juste un pb financier , tu demandes à tes parents de t'accorder un prêt familial en bonne et due forme; si toutefois tu as des frères et sœurs cela évitera toute ambiguïté par la suite .

Ah non c’est sur que c’était pas prévu du tout la vente. Il me met dans une situation compliqué là.
Et un bail de 18ans on peut le faire sous seing privé ou c’est devant noraire?

notaire obligatoire car il y a des avantages fiscaux

Ok. Donc dans le pire des cas je suis tranquille encore jusqu’en 2026 et au mieux je deviens proprio.
Mais il faudra de bons arguments à la safer pour me retirer 11% de ma sau au profit d’un autre...

ton proprio a officialisé ou juste dit entre 2 portes

On en a parlé hier. Il souhaite une transaction à la mi-2018.
Faut-il telephoner à la safer pour prendre la température sans rentrer dans les détails?

a partir du moment ou la surface a servie a installer un JA et que c'est ce meme JA qui achete que ce soit via GFA ou n'importe tu seras tjrs prioritaire

surtout que ton prévisionnel est fait avec cette surface incluse

faut pas t'inquieter

Manutimael a écrit:On en a parlé hier. Il souhaite une transaction à la mi-2018.
Faut-il telephoner à la safer pour prendre la température sans rentrer dans les détails?

Ne dis rien ,signe la promesse de vente, si tu avertis la safer , les enchères vont montées

Manutimael a écrit:On en a parlé hier. Il souhaite une transaction à la mi-2018.
Faut-il telephoner à la safer pour prendre la température sans rentrer dans les détails?

surtout tais toi....

J’avais pas l’intention de le faire mais vous confirmez mon sentiment.

Manutimael a écrit:J’avais pas l’intention de le faire mais vous confirmez mon sentiment.

De toute façon ,la Safer sera au courant car le notaire est obligé de notifier toute transaction foncière à la safer , peu importe si l'acheteur est preneur en place ou pas .

Gtama a écrit:

Manutimael a écrit:J’avais pas l’intention de le faire mais vous confirmez mon sentiment.

De toute façon ,la Safer sera au courant car le notaire est obligé de notifier toute transaction foncière à la safer , peu importe si l'acheteur est preneur en place ou pas .

+100000000

Affaire à suivre alors.

oui mais dans ce cas la safer sera au courant qu'une fois le sous saing prive signe et le prix fixe
si tu les avertit avant t'aura des gus qui iront voir ton proprio pour faire monter les prix

sinon pour la premption safer t'as rien a craindre,ja moins de 5 ans

si crainte de hausse du prix et multimael ne peux suivre