Conseiller en patrimoine dans la Somme

Rappel du premier message :

Voila, mes parents vont me céder la ferme et faire la donation entre ma sœur et moi. Il y a de l'immobilier a donner d'un coté et le foncier de l'autre, on est d'accord.

Le problème c'est que mon père va avoir une baisse de revenu pro avec la retraite. Mais toujours de gros revenus foncier. Ils vont se faire taper par les impôts.
En parallèle, ils vont toucher une cession, donc ca veut dire CSG.... Ca les fait chier de faire un cheque de CSG aujourd'hui et lors de leur décès que nous, nous devions en redonner. En gros en 20ans on en aura donné 50% à l'État et moi j'aurais du faire un emprunt pour au bout pas récupérer grand chose ni ma sœur.
Je pense qu'il faut vraiment pourvoir optimiser, mais a mon niveau c'est compliqué... Coté CER j'ai rien a dire au niveau conseil sur le pur agricole, mais pour le patrimoine c'est pas ca... Vous pouvez faire ca, ou ca, ou ca.... C'est bien mais ca je sais déjà le faire. Il faut quelqu'un qui soit capable, une fois vu le patrimoine, les revenus et notre vision.... De nous dire dans votre cas il faut faire ca, vous allez économisez la...

Connaissez vous des conseillers en patrimoine et qui connaissent aussi l'agricole dans la Somme ou départements limitrophe

sibalo a écrit:Mais arrête, tu es venu sur un sujet qui parlait patrimoine avec tes sous entendus de chiotte. Désolé, mais pour moi tes piques sont des piques de rageux.

Concernant l'assurance récolte, géré par les groupama et compagnie c'est pas la solution. Il existait des fonds pour indemniser ce genre de problème, fonds qu'on nous a piqué. Donc donner la gestion du risque a un assureur, c'est donner de la pac aux assureurs. Eux contrairement à nous ne travaillent pas pour rien, ils savent aussi ne pas se tirer dans les pattes sur ce genre de sujet.

C'était pas un sujet pour les esprits étroits ....mais bon voilà....

pinocio a écrit:

charlot50 a écrit:Ce que tu nous explique sibalo c’est que tes parents vont te donner la ferme ou une partie et pour compenser vont donner de l’immobilier a ta soeur.

Tant mieux pour toi mais quand on dit que certains ont une génération d’avance c’est quand meme la vérité.

C’est quand même des gros problèmes que tu as...

Tu ne te rappelles pas  que  suite à l'année 2016 sibalo est au bord de la faillite qu'il ne pourrait pas continuer ainsi, c'est pour cela que ses parents lui donnent la ferme  

C'est vrai que c'est constructif .....

Tu es en forme camito

sibalo a écrit:Tu es en forme camito

Pour une fois qu'il ne nous colle pas un lien
Vous aviez un conseil cr hier, car il faut que vous vous y mettiez à 4 pour tenir face à moi

Non pas de conseil En plus l'avantage de la CR c'est qu'on peut dire ce qu'on veut, pas d'organe de propagande pour valider nos dires ou préparer nos écrits...

sibalo a écrit:Non pas de conseil En plus l'avantage de la CR c'est qu'on peut dire ce qu'on veut, pas d'organe de propagande pour valider nos dires ou préparer nos écrits...

PatogaZ a écrit:

moulinos a écrit:

nonord a écrit:il y a une limite à tout dans la sous évaluation des biens à transmettre,ça peut être à double tranchant

10 %

le gros souci en cas de sous évaluation , c' est que si tu dois revendre avant la mise à zéro des plus values (22 ans )  tu payes plein pot les + values

Les plus value ce n'est pas 22 ans c'est 30 ans (oui je sais ce que tu va dire. mais la CSG c'est jusqu'a 30 ans et j'ai fait le calcul, CSG + Plus value, c'est "lissé" sur 30 ans.

En outre, ce qui est dans les tuyaux c'est suppression de l'abattement pour durée de détention... (rapport de la cour des compte janvier 2018) augmentation des droits de succession, mais diminution des droits de donation.

De toute manière l'immobiler en france est le plan le plus pourri qui soit sur le plan fiscal.

Le schema qui semble le plus performant consiste a loger l'immobilier et le foncier dans des SCI a l'impot sur les sociétés et surtout ne rien détenir en immobilier privé. Pour les terrains ce n'est pas trop problématique, mais pour les immeubles ca le devient a la revente parce que l'amortissement de l'immeuble (40 a 50 ans) fait que immeuble valeur zero donc plus value 100% taxée au titre des bénéfices .

Maintenant bien malin qui peut savoir quelles seront les regles fiscales dans 10, 20 ou 50 ans...

En gros de mettre ça dans ce genre de SCI permet de conserver le patrimoine sur le tres long terme mais il ne fait pas avoir besoin de vendre.

Ce qu'on me propose actuellement: VENTE du patrimoine a une SCI, qui ne me reversera pas de loyer mais remboursera un emprunt , ni dividende... mais je touche le prix de vente que j'emploie comme bon me semble et donation de l'usufruit de mes parts sociales a mes fils.

Je ne suis pas encore rentré a fond dans l'étude du schema. qui cependant a premiere vue correspond assez bien a la situation.

France = pays communiste, si tu possède un bien t'es mort,
tout en SA et holding en paradis,
OK c'est pas citoyen basique, mais c'est pas moi qui suis à l'origine de cette législation de merde

EtienneCH4 a écrit:France = pays communiste, si tu possède un bien t'es mort,
tout en SA et holding en paradis,
OK c'est pas citoyen basique, mais c'est pas moi qui suis à l'origine de cette législation de merde

On est d'accord, sauf que pour la holding dans un paradis, pour de l'immobilier en France tu est tres mal.
En fait pour être au paradis, il ne faut posséder aucun immobilier en france, c'est assez simple finalement.

Sinon, il y a une solution, tu vend tes parts aux chinois

Le Mecreant a écrit:Sinon, il y a une solution, tu vend tes parts aux chinois

et la safer

Le Mecreant a écrit:Sinon, il y a une solution, tu vend tes parts aux chinois

de ce coté là c'est clean, je suis marié avec une chinoise et je double-réside en Chine,
mais ça évite pas les impôts sur la partie française, comme dit plus haut, le mieux est de ne rien avoir en France, faire comme le coucou, utiliser le nid des autres,
pour moi en retraite, pas de problème, mais comment fait un exploitant agri prisonnier dans son outil ??

Le Mecreant a écrit:

PatogaZ a écrit:

moulinos a écrit:

nonord a écrit:il y a une limite à tout dans la sous évaluation des biens à transmettre,ça peut être à double tranchant

10 %

le gros souci en cas de sous évaluation , c' est que si tu dois revendre avant la mise à zéro des plus values (22 ans )  tu payes plein pot les + values

Les plus value ce n'est pas 22 ans c'est 30 ans (oui je sais ce que tu va dire. mais la CSG  c'est jusqu'a 30 ans  et j'ai fait le calcul, CSG + Plus value,  c'est "lissé" sur 30 ans.

En outre, ce qui est dans les tuyaux c'est suppression de l'abattement pour durée de détention...  (rapport de la cour des compte janvier 2018) augmentation des droits de succession, mais diminution des droits de donation.

De toute manière l'immobiler en france est le plan le plus pourri qui soit sur le plan fiscal.

Le schema qui semble le plus performant consiste a loger l'immobilier et le foncier dans des SCI a l'impot sur les sociétés et surtout ne rien détenir en immobilier privé. Pour les terrains ce n'est pas trop problématique,  mais pour les immeubles ca le devient a la revente parce que l'amortissement de l'immeuble (40 a 50 ans)  fait que immeuble valeur zero  donc plus value 100%  taxée au titre des bénéfices .

Maintenant bien malin qui peut savoir quelles seront les regles fiscales dans 10, 20 ou 50 ans...

En gros de mettre ça dans ce genre de SCI  permet de conserver le patrimoine sur le tres long terme  mais il ne fait pas avoir besoin de vendre.  

Ce qu'on me propose actuellement: VENTE du patrimoine a une SCI, qui ne me reversera pas de loyer mais remboursera un emprunt , ni dividende... mais je touche le prix de vente  que j'emploie comme bon me semble et donation de l'usufruit de mes parts sociales a mes fils.

Je ne suis pas encore rentré a fond dans l'étude du schema. qui cependant a premiere vue correspond assez bien a la situation.

On avait évoqué ce montage... Par contre le jour ou il faut vendre aie aie aie

sibalo a écrit:

Le Mecreant a écrit:

PatogaZ a écrit:

moulinos a écrit:

nonord a écrit:il y a une limite à tout dans la sous évaluation des biens à transmettre,ça peut être à double tranchant

10 %

le gros souci en cas de sous évaluation , c' est que si tu dois revendre avant la mise à zéro des plus values (22 ans )  tu payes plein pot les + values

Les plus value ce n'est pas 22 ans c'est 30 ans (oui je sais ce que tu va dire. mais la CSG  c'est jusqu'a 30 ans  et j'ai fait le calcul, CSG + Plus value,  c'est "lissé" sur 30 ans.

En outre, ce qui est dans les tuyaux c'est suppression de l'abattement pour durée de détention...  (rapport de la cour des compte janvier 2018) augmentation des droits de succession, mais diminution des droits de donation.

De toute manière l'immobiler en france est le plan le plus pourri qui soit sur le plan fiscal.

Le schema qui semble le plus performant consiste a loger l'immobilier et le foncier dans des SCI a l'impot sur les sociétés et surtout ne rien détenir en immobilier privé. Pour les terrains ce n'est pas trop problématique,  mais pour les immeubles ca le devient a la revente parce que l'amortissement de l'immeuble (40 a 50 ans)  fait que immeuble valeur zero  donc plus value 100%  taxée au titre des bénéfices .

Maintenant bien malin qui peut savoir quelles seront les regles fiscales dans 10, 20 ou 50 ans...

En gros de mettre ça dans ce genre de SCI  permet de conserver le patrimoine sur le tres long terme  mais il ne fait pas avoir besoin de vendre.  

Ce qu'on me propose actuellement: VENTE du patrimoine a une SCI, qui ne me reversera pas de loyer mais remboursera un emprunt , ni dividende... mais je touche le prix de vente  que j'emploie comme bon me semble et donation de l'usufruit de mes parts sociales a mes fils.

Je ne suis pas encore rentré a fond dans l'étude du schema. qui cependant a premiere vue correspond assez bien a la situation.

On avait évoqué ce montage... Par contre le jour ou il faut vendre aie aie aie

Non, tu vends à une sci ,ou tu en créer une nouvelle qui rachètera, toi le capital que tu reçois tu en fais une donation.
Le défaut de ce système c'est si tu es obligé de vendre à tout prix dans un délai très court.

Ha oui pas béte

pinocio a écrit:Non, tu vends à une sci ,ou tu en créer une nouvelle qui rachètera, toi le capital que tu  reçois tu en fais une donation.
Le défaut de ce système c'est si tu es obligé de vendre à tout prix dans un délai très court.

Non Pinoc. Dans ces montages là, la soucis c'est quand tu vend (je parle de vente réelle, pas de montage pour une transmition ou autre) , soit l'immeuble qui est amortis, donc valeur zero, ce qui implique taxation de la plus value professionnelle (100 % ) entre les mains de la société, donc aujourd'hui 33 %, soit la taxation sur la plus value mobiliere  si tu cede les parts.  Dans ce dernier cas la taxation peut être reportée si tu reinvestit (mais si tu vend c'est peut être que justement tu a prevu autre chose).  
Sauf que, et la nuance est de taille, c'est la situation en fonction de la legislation fiscale  d'aujourf'hui. La question etant de savoir ce que sera cette legislation dans 20 40 ou 50 ans.  et la, si tu a des infos fiables  je suis preneur. :-)
J'ai toutefois tendance a penser que la fiscalité des entreprises en france aura tendace a s'alleger, concurrence oblige,  en revanche celle du particulier a toute les chance de s'alourdir encore plus. Donc  l'exoneration des plus values immobilileres des particulier pourrait ne plus beneficier de l'abattement pour durée de détention (c'est ce qui est actuellement proposé)  dans ce cas, le montage sociétaire sera la meilleur puisqu'a prix de vente  et revenus egaux  dans un cas tu aura amortis donc detaxé les revenus et pas dans l'autre.  
Mais cela reste quand même un exercice d'anticipation sur une très longue période.    A mon avis, cela a une pertinence  dans un objetif de tres long terme ou la vente de l'immeuble n'est absolument pas envisagé...

et la SARL de famille ?

L'immobilier ainsi que le foncier logé dans une SCI ou GFA ou en nom propre, ce qui est important c'est le rendement, la plue value a terme c'est la cerise sur le gâteau

Le mieux reste quand même une holding au capital d'une SCEA, cette holding a une SCI ou un GFA qui investit dans des terres ou de l'immobilier pour le rendement

Fabocacid a écrit:L'immobilier ainsi que le foncier logé dans une SCI ou GFA ou en nom propre,  ce qui est important c'est le rendement,  la plue value a terme c'est la cerise sur le gâteau

Le mieux reste quand même une holding au capital d'une SCEA, cette holding a une SCI ou un GFA qui investit dans des terres ou de l'immobilier pour le rendement

.... oui c'est toujours beau sur le papier les super montages, sauf qu'il faut en sortir un jour, sauf qu'il y a des coûts non negligeables qui viennent grever le rendement etc...

Par exemple j'etudiais un cas il y a quelques temps. Montage impeccable, sauf que le cout de revient annuel est de plus de 20000 euros, Il faut donc que l'economie soit TRES substancielle pour amortir 20000 euros par an de coût du montage. En gros la conclusion c'était pas viable a moins de 500 K€ de chiffre d'affaire.

Le problème des holdings c'est qu'un jour la MSA va taper du poing sur la table pour pouvoir les taxer. C'est un gros manque a gagner pour elle. On a connu ca il y a quelques années avec les associés non exploitant

Le Mecreant a écrit:

Fabocacid a écrit:L'immobilier ainsi que le foncier logé dans une SCI ou GFA ou en nom propre,  ce qui est important c'est le rendement,  la plue value a terme c'est la cerise sur le gâteau

Le mieux reste quand même une holding au capital d'une SCEA, cette holding a une SCI ou un GFA qui investit dans des terres ou de l'immobilier pour le rendement

....  oui c'est toujours beau sur le papier les super montages,  sauf qu'il faut en sortir un jour, sauf qu'il y a des coûts non negligeables qui viennent grever le rendement etc...

Par exemple  j'etudiais un cas il y a quelques temps. Montage impeccable, sauf que le cout de revient annuel est de plus de 20000 euros, Il faut donc que l'economie soit TRES substancielle  pour amortir 20000 euros par an de coût du montage. En gros la conclusion c'était pas viable a moins de 500 K€ de chiffre d'affaire.

Je ne vois pas l'intérêt de se branler les méninges pour des montages pour 3 francs 6 sous .
Les questions il faut se les poser pour des sommes d'impôts à payer importantes, pas pour économiser 1000€ .

de toute façon celui qui achete de l immobilier maintenant n est plus de tout sur de faire une plus value, deja amortir le bien puis le revendre15 ans apres par exemple nest pas idiot tu capitalises les loyer te paye l annuité; si pl il y a tant mieu il existe quelques manip pour les abaisser.

bud a écrit:de toute façon celui qui achete de l immobilier maintenant n est plus de tout sur de faire une plus value, deja amortir le bien puis le revendre15 ans apres par exemple nest pas idiot tu capitalises les loyer te paye l annuité; si pl il y a tant mieu il existe quelques manip pour les abaisser.

et celui qui fait le métier de paysan n'es plus sur d'être encore là dans 15 ans .......................que faire ??????

pinocio a écrit:

Le Mecreant a écrit:

Fabocacid a écrit:L'immobilier ainsi que le foncier logé dans une SCI ou GFA ou en nom propre,  ce qui est important c'est le rendement,  la plue value a terme c'est la cerise sur le gâteau

Le mieux reste quand même une holding au capital d'une SCEA, cette holding a une SCI ou un GFA qui investit dans des terres ou de l'immobilier pour le rendement

....  oui c'est toujours beau sur le papier les super montages,  sauf qu'il faut en sortir un jour, sauf qu'il y a des coûts non negligeables qui viennent grever le rendement etc...

Par exemple  j'etudiais un cas il y a quelques temps. Montage impeccable, sauf que le cout de revient annuel est de plus de 20000 euros, Il faut donc que l'economie soit TRES substancielle  pour amortir 20000 euros par an de coût du montage. En gros la conclusion c'était pas viable a moins de 500 K€ de chiffre d'affaire.

Je ne vois pas l'intérêt de se branler les méninges pour des montages pour 3 francs 6 sous .
Les questions il faut se les poser pour des sommes d'impôts à payer importantes, pas pour économiser 1000€ .

Surtout quand le conseiller t'en prend 3000 pour le montage

C'était un peu mon calcul... Le gain de ces montages est bouffé à la création et tous les ans pour la gestion...

quand il y a du foncier, et de l'immobiler, le plus lourd c'est les successions. Il faut pensser au demembrement de propriété, aux donations aux petits enfants etc? Du genre donation de l'usufruit aux parents et de la nue propriété aux petits enfants. Apres c'est toujours a bien calculer et pas que pour l'argent,

Demain rendez-vous avec un notaire

As-tu trouvé la solution pour ton projet? Ce sont des questions intéressantes qui font ressortir la forte valorisation du foncier compte tenu de la rentabilité actuelle.

Souvent pour les transmissions aux enfants, il est proposé de mettre la propriété des terres dans une société (un GFA non exploitant par exemple, à l'impôt sur le revenu pour éviter la lourdeur de la compta IS), et tout ce qui sert à l'exploitation dans une autre (une EARL ou tout autre forme autorisant des associés non exploitants si les retraités restent associés encore un peu).

On peut ainsi donner des parts en nue-propriété de la société propriétaire des terres aux enfants non exploitants. On peut aussi en donner au repreneur de la ferme, si cela permet de rester dans l'égalité financière. Les parents restent dans la société en tant qu'usufruitiers et gérants, et en tirent un revenu en louant à la société qui exploite. Le GFA ne permet aucun gain fiscal, mais il permet de conserver une unité foncière, un seul propriétaire du tout, et non pas 15 héritiers au bout de 30 ans.

Par contre le bail rural à long terme est très important, car il permet de considérer les terres louées comme biens professionnels et échappent donc à l'IFI, ce qui n'est pas négligeable compte tenu du départ en retraite des parents et de la valeur des terres.

Les parts de la société exploitante sont transmises uniquement à celui qui reprend la ferme. Le pacte Dutreil est à considérer, ça reste le système le plus intéressant, et de loin par rapport à tout le reste.

La question de la CSG, sur les revenus tirés de la location, il n'y a pas d'échappatoire, comme ça c'est réglé . Sur la donation, il n'y a pas de CSG. S'il y a vente, ça dépend de ce qui est vendu, et s'il y a plus-value. Malheureusement en France, quand on bosse, on fini toujours par payer beaucoup mais c'est comme ça.

c'est ce qu'on appelle un succession préparée !!!

Merci paulO pour tes explications.
Justement le GFA dans mon cas n'apporte pas grand chose vu que je serais seul sur les terres. Ma soeur aura l'immobilier. Donc le GFA c'est limite de ce point de vu, c'est pour ca qu'on hésite

sibalo a écrit:Merci paulO pour tes explications.
Justement le GFA dans mon cas n'apporte pas grand chose vu que je serais seul sur les terres. Ma soeur aura l'immobilier. Donc le GFA c'est limite de ce point de vu, c'est pour ca qu'on hésite

Le GFA avantage celui qui exploite les terres ...
Si vous etes d'accord en famille ,faites une donation partage ,ainsi la succession sera réglée !

sibalo a écrit:Merci paulO pour tes explications.
Justement le GFA dans mon cas n'apporte pas grand chose vu que je serais seul sur les terres. Ma soeur aura l'immobilier. Donc le GFA c'est limite de ce point de vu, c'est pour ca qu'on hésite

Si tu peux avoir toutes les terres à ton nom, et ta soeur d'autres immeubles, pas obligatoire du tout effectivement de faire un GFA.

Mais il n'est pas évident que tes parents puissent te donner toutes les terres, car la vraie question fiscale va être les droits de donation.

Un rapide calcul de la douloureuse :

Optimisation des abattements, si les terres appartiennent à tes 2 parents, qu'ils en gardent l'usufruit et qu'ils ont moins de 61 ans (usufruit égal à 50% de la valeur totale du bien).

Terres données par le père : 200 000 €
- Usufruit gardé par le père 50% : - 100 000
Valeur donnée = 100 000
Pas de droit de donation.

Idem pour les terres données par la mère.

On transmet 400 000 euros en tout sans payer de droits (ça n'est que de la nue-propriété, il faut continuer à payer le loyer à l'usufruitier).

C'est déjà une somme colossale 400 000 euros, comparé au patrimoine moyen d'un français, mais au prix de l'hectare selon les coins, ça ne fait pas pour autant une surface énorme.

Par parent, si tu augmentes la valeur donnée de 15 000 euros, il va y avoir à peu près 1800 € de droits, ça reste supportable. Au delà, tu payes 20% à l'état. En gros, 20 000€ à payer pour 100 000€ donnés, ça fait très très mal, et le pourcentage monte encore à certains seuils. Ca freine un peu les transmissions.

PaulO a écrit:As-tu trouvé la solution pour ton projet? Ce sont des questions intéressantes qui font ressortir la forte valorisation du foncier compte tenu de la rentabilité actuelle.

Souvent pour les transmissions aux enfants, il est proposé de mettre la propriété des terres dans une société (un GFA non exploitant par exemple, à l'impôt sur le revenu pour éviter la lourdeur de la compta IS), et tout ce qui sert à l'exploitation dans une autre (une EARL ou tout autre forme autorisant des associés non exploitants si les retraités restent associés encore un peu).

On peut ainsi donner des parts en nue-propriété  de la société propriétaire des terres aux enfants non exploitants. On peut aussi en donner au repreneur de la ferme, si cela permet de rester dans l'égalité financière. Les parents restent dans la société en tant qu'usufruitiers et gérants, et en tirent un revenu en louant à la société qui exploite. Le GFA ne permet aucun gain fiscal, mais il permet de conserver une unité foncière, un seul propriétaire du tout, et non pas 15 héritiers au bout de 30 ans.

Par contre le bail rural à long terme est très important, car il permet de considérer les terres louées comme biens professionnels et échappent donc à l'IFI, ce qui n'est pas négligeable compte tenu du départ en retraite des parents et de la valeur des terres.

Les parts de la société exploitante sont transmises uniquement à celui qui reprend la ferme. Le pacte Dutreil est à considérer, ça reste le système le plus intéressant, et de loin par rapport à tout le reste.

La question de la CSG, sur les revenus tirés de la location, il n'y a pas d'échappatoire, comme ça c'est réglé   . Sur la donation, il n'y a pas de CSG. S'il y a vente, ça dépend de ce qui est vendu, et s'il y a plus-value. Malheureusement en France, quand on bosse, on fini toujours par payer beaucoup mais c'est comme ça.

On finit toujours par payer, voile ce que beaucoup devraient intégrer. On ne peux pas gagner partout, tot ou tard il faut plus ou moins passer pas la case fiscalité ! l'intégrer c'est déjà vivre plus sereinement. Après il est évident qu'il faut optimiser mais dans une certaine limite

PaulO a écrit:

sibalo a écrit:Merci paulO pour tes explications.
Justement le GFA dans mon cas n'apporte pas grand chose vu que je serais seul sur les terres. Ma soeur aura l'immobilier. Donc le GFA c'est limite de ce point de vu, c'est pour ca qu'on hésite

Si tu peux avoir toutes les terres à ton nom, et ta soeur d'autres immeubles, pas obligatoire du tout effectivement de faire un GFA.

Mais il n'est pas évident que tes parents puissent te donner toutes les terres, car la vraie question fiscale va être les droits de donation.

Un rapide calcul de la douloureuse :

Optimisation des abattements, si les terres appartiennent à tes 2 parents, qu'ils en gardent l'usufruit et qu'ils ont moins de 61 ans (usufruit égal à 50% de la valeur totale du bien).

Terres données par le père : 200 000 €
- Usufruit gardé par le père 50% : - 100 000
Valeur donnée = 100 000
Pas de droit de donation.

Idem pour les terres données par la mère.

On transmet 400 000 euros en tout sans payer de droits (ça n'est que de la nue-propriété, il faut continuer à payer le loyer à l'usufruitier).

C'est déjà une somme colossale 400 000 euros, comparé au patrimoine moyen d'un français, mais au prix de l'hectare selon les coins, ça ne fait pas pour autant une surface énorme.

Par parent, si tu augmentes la valeur donnée de 15 000 euros, il va y avoir à peu près 1800 € de droits, ça reste supportable. Au delà, tu payes 20% à l'état. En gros, 20 000€ à payer pour 100 000€ donnés, ça fait très très mal, et le pourcentage monte encore à certains seuils. Ca freine un peu les transmissions.

il y a quand meme une grande question dans ton cheminement !
dans ,x année,
quelle sera la valeur des biens actuel ??

Fabocacid a écrit:

PaulO a écrit:As-tu trouvé la solution pour ton projet? Ce sont des questions intéressantes qui font ressortir la forte valorisation du foncier compte tenu de la rentabilité actuelle.

Souvent pour les transmissions aux enfants, il est proposé de mettre la propriété des terres dans une société (un GFA non exploitant par exemple, à l'impôt sur le revenu pour éviter la lourdeur de la compta IS), et tout ce qui sert à l'exploitation dans une autre (une EARL ou tout autre forme autorisant des associés non exploitants si les retraités restent associés encore un peu).

On peut ainsi donner des parts en nue-propriété  de la société propriétaire des terres aux enfants non exploitants. On peut aussi en donner au repreneur de la ferme, si cela permet de rester dans l'égalité financière. Les parents restent dans la société en tant qu'usufruitiers et gérants, et en tirent un revenu en louant à la société qui exploite. Le GFA ne permet aucun gain fiscal, mais il permet de conserver une unité foncière, un seul propriétaire du tout, et non pas 15 héritiers au bout de 30 ans.

Par contre le bail rural à long terme est très important, car il permet de considérer les terres louées comme biens professionnels et échappent donc à l'IFI, ce qui n'est pas négligeable compte tenu du départ en retraite des parents et de la valeur des terres.

Les parts de la société exploitante sont transmises uniquement à celui qui reprend la ferme. Le pacte Dutreil est à considérer, ça reste le système le plus intéressant, et de loin par rapport à tout le reste.

La question de la CSG, sur les revenus tirés de la location, il n'y a pas d'échappatoire, comme ça c'est réglé   . Sur la donation, il n'y a pas de CSG. S'il y a vente, ça dépend de ce qui est vendu, et s'il y a plus-value. Malheureusement en France, quand on bosse, on fini toujours par payer beaucoup mais c'est comme ça.

On finit toujours par payer, voile ce que beaucoup devraient intégrer. On ne peux pas gagner partout, tot ou tard il faut plus ou moins passer pas la case fiscalité ! l'intégrer c'est déjà vivre plus sereinement. Après il est évident qu'il faut optimiser mais dans une certaine limite

oui mais donner de bonne heure
on ne donne jamais assez tôt

comme m'a dit un avocat fiscaliste
une succession bien préparée je laisse 5% à l'état
une succession mal préparée c'est 95%

ADBLUE a écrit:comme m'a dit un avocat fiscaliste
une succession bien préparée je laisse 5% à l'état
une succession mal préparée c'est 95%

donc une succession bien préparée te cout au mieux 20% .....

moulinos a écrit:

PaulO a écrit:

sibalo a écrit:Merci paulO pour tes explications.
Justement le GFA dans mon cas n'apporte pas grand chose vu que je serais seul sur les terres. Ma soeur aura l'immobilier. Donc le GFA c'est limite de ce point de vu, c'est pour ca qu'on hésite

Si tu peux avoir toutes les terres à ton nom, et ta soeur d'autres immeubles, pas obligatoire du tout effectivement de faire un GFA.

Mais il n'est pas évident que tes parents puissent te donner toutes les terres, car la vraie question fiscale va être les droits de donation.

Un rapide calcul de la douloureuse :

Optimisation des abattements, si les terres appartiennent à tes 2 parents, qu'ils en gardent l'usufruit et qu'ils ont moins de 61 ans (usufruit égal à 50% de la valeur totale du bien).

Terres données par le père : 200 000 €
- Usufruit gardé par le père 50% : - 100 000
Valeur donnée = 100 000
Pas de droit de donation.

Idem pour les terres données par la mère.

On transmet 400 000 euros en tout sans payer de droits (ça n'est que de la nue-propriété, il faut continuer à payer le loyer à l'usufruitier).

C'est déjà une somme colossale 400 000 euros, comparé au patrimoine moyen d'un français, mais au prix de l'hectare selon les coins, ça ne fait pas pour autant une surface énorme.

Par parent, si tu augmentes la valeur donnée de 15 000 euros, il va y avoir à peu près 1800 € de droits, ça reste supportable. Au delà, tu payes 20% à l'état. En gros, 20 000€ à payer pour 100 000€ donnés, ça fait très très mal, et le pourcentage monte encore à certains seuils. Ca freine un peu les transmissions.

il y a quand meme une grande question dans ton cheminement !
dans ,x année,
quelle sera la valeur des biens  actuel ??

Mouli ,une fois que la donation est faite ,il n'y a plus de calcul ultérieur de la valeur de ces biens .
Donné c'est donné ,on ne revient plus dessus ...
Il faut juste n'avoir pas à le regretter ...

bingo a écrit:

ADBLUE a écrit:comme m'a dit un avocat fiscaliste
une succession bien préparée je laisse 5% à l'état
une succession mal préparée c'est 95%

donc une succession bien préparée te cout au mieux 20% .....

Ca depend de l'actif successoral.... du nombre d'heritiers, de la nature des biens etc etc...

Le Mecreant a écrit:

bingo a écrit:

ADBLUE a écrit:comme m'a dit un avocat fiscaliste
une succession bien préparée je laisse 5% à l'état
une succession mal préparée c'est 95%

donc une succession bien préparée te cout au mieux 20% .....

Ca depend de l'actif successoral.... du nombre d'heritiers, de la nature des biens  etc etc...  

et surtout de ce que va prendre l'avocat fiscaliste !!!!! oubliez pas que ces gens la sont plutot a 20 000 le mois que a 5000 ....

iris a écrit:

moulinos a écrit:

PaulO a écrit:

sibalo a écrit:Merci paulO pour tes explications.
Justement le GFA dans mon cas n'apporte pas grand chose vu que je serais seul sur les terres. Ma soeur aura l'immobilier. Donc le GFA c'est limite de ce point de vu, c'est pour ca qu'on hésite

Si tu peux avoir toutes les terres à ton nom, et ta soeur d'autres immeubles, pas obligatoire du tout effectivement de faire un GFA.

Mais il n'est pas évident que tes parents puissent te donner toutes les terres, car la vraie question fiscale va être les droits de donation.

Un rapide calcul de la douloureuse :

Optimisation des abattements, si les terres appartiennent à tes 2 parents, qu'ils en gardent l'usufruit et qu'ils ont moins de 61 ans (usufruit égal à 50% de la valeur totale du bien).

Terres données par le père : 200 000 €
- Usufruit gardé par le père 50% : - 100 000
Valeur donnée = 100 000
Pas de droit de donation.

Idem pour les terres données par la mère.

On transmet 400 000 euros en tout sans payer de droits (ça n'est que de la nue-propriété, il faut continuer à payer le loyer à l'usufruitier).

C'est déjà une somme colossale 400 000 euros, comparé au patrimoine moyen d'un français, mais au prix de l'hectare selon les coins, ça ne fait pas pour autant une surface énorme.

Par parent, si tu augmentes la valeur donnée de 15 000 euros, il va y avoir à peu près 1800 € de droits, ça reste supportable. Au delà, tu payes 20% à l'état. En gros, 20 000€ à payer pour 100 000€ donnés, ça fait très très mal, et le pourcentage monte encore à certains seuils. Ca freine un peu les transmissions.

il y a quand meme une grande question dans ton cheminement !
dans ,x année,
quelle sera la valeur des biens  actuel ??

Mouli ,une fois que la donation est faite ,il n'y a plus de calcul ultérieur de la valeur de ces biens .
Donné c'est donné ,on ne revient plus dessus ...
Il faut juste n'avoir pas à le regretter ...

ok pour le calcul
ce que je voulais dire (un cas prés de chez moi )
les parents font une donation (terre pour l un ;;immo pour l autre qui n est pas dans le métier)
la vie suis sont court
mais comme tout a chacun il y a une fin
lors de la succession
on se rend cpt que l immo a prit 10 fois + de valeur que la terre

Oui mais ca on le sait quand on fait la donation... Après ca peu bouger en plus ou en moins surtout en immobilier. Perso je vais pas me battre avec ma soeur pour ca. J'ai eu se que je voulais et elle aussi aprés chacun trace sa route, on ne va pas commercer a se battre lors de la succession...

@PaulO deja mon père a plus de terres que ma mére vu qu'il en a acheté avant le mariage et ils ont passé 62ans donc les abattements seront de 40%

sibalo a écrit:Oui mais ca on le sait quand on fait la donation... Après ca peu bouger  en plus ou en moins surtout en immobilier. Perso je vais pas me battre avec ma soeur pour ca. J'ai eu se que je voulais et elle aussi aprés chacun trace sa route, on ne va pas commercer a se battre lors de la succession...

@PaulO deja mon père a plus de terres que ma mére vu qu'il en a acheté avant le mariage et ils ont passé 62ans donc les abattements seront de 40%

mes écrits ci dessus ne s adresse pas a toi
mais dans un commentaire géneral

moulinos a écrit:

iris a écrit:
Mouli ,une fois que la donation est faite ,il n'y a plus de calcul ultérieur de la valeur de ces biens .
Donné c'est donné ,on ne revient plus dessus ...
Il faut juste n'avoir pas à le regretter ...

ok pour le calcul  
ce que je voulais dire (un cas prés de chez moi )
les parents font une donation (terre pour l un ;;immo pour l autre qui n est pas dans le métier)
la vie suis sont court
mais comme tout a chacun il y a une fin
lors de la succession
on se rend cpt que l immo a prit 10 fois + de valeur que la terre

Pas faux, c'est pour çà qu'il faut faire une donation-partage à tous les enfants, plutôt que des donations séparées, et figer les valeurs au jour de la donation : pas de réévaluation au décès des parts de chacun.

Quand on a eu une dizaine de femmes et des enfants de lits différents, c'est encore plus important. Ce pauvre Johnny s'est vraiment mal fait conseillé, ça aurait dû être plus carré.

PaulO a écrit:

moulinos a écrit:

iris a écrit:
Mouli ,une fois que la donation est faite ,il n'y a plus de calcul ultérieur de la valeur de ces biens .
Donné c'est donné ,on ne revient plus dessus ...
Il faut juste n'avoir pas à le regretter ...

ok pour le calcul  
ce que je voulais dire (un cas prés de chez moi )
les parents font une donation (terre pour l un ;;immo pour l autre qui n est pas dans le métier)
la vie suis sont court
mais comme tout a chacun il y a une fin
lors de la succession
on se rend cpt que l immo a prit 10 fois + de valeur que la terre

Pas faux, c'est pour çà qu'il faut faire une donation-partage à tous les enfants, plutôt que des donations séparées, et figer les valeurs au jour de la donation : pas de réévaluation au décès des parts de chacun.

Quand on a eu une dizaine de femmes et des enfants de lits différents, c'est encore plus important. Ce pauvre Johnny s'est vraiment mal fait conseillé, ça aurait dû être plus carré.

les donnations antérieures ramenées à la succession ça peut faire mal

PaulO a écrit:

moulinos a écrit:

iris a écrit:
Mouli ,une fois que la donation est faite ,il n'y a plus de calcul ultérieur de la valeur de ces biens .
Donné c'est donné ,on ne revient plus dessus ...
Il faut juste n'avoir pas à le regretter ...

ok pour le calcul  
ce que je voulais dire (un cas prés de chez moi )
les parents font une donation (terre pour l un ;;immo pour l autre qui n est pas dans le métier)
la vie suis sont court
mais comme tout a chacun il y a une fin
lors de la succession
on se rend cpt que l immo a prit 10 fois + de valeur que la terre

Pas faux, c'est pour çà qu'il faut faire une donation-partage à tous les enfants, plutôt que des donations séparées, et figer les valeurs au jour de la donation : pas de réévaluation au décès des parts de chacun.

Quand on a eu une dizaine de femmes et des enfants de lits différents, c'est encore plus important. Ce pauvre Johnny s'est vraiment mal fait conseillé, ça aurait dû être plus carré.

oui absolument....

ADBLUE a écrit:

PaulO a écrit:

moulinos a écrit:

iris a écrit:
Mouli ,une fois que la donation est faite ,il n'y a plus de calcul ultérieur de la valeur de ces biens .
Donné c'est donné ,on ne revient plus dessus ...
Il faut juste n'avoir pas à le regretter ...

ok pour le calcul  
ce que je voulais dire (un cas prés de chez moi )
les parents font une donation (terre pour l un ;;immo pour l autre qui n est pas dans le métier)
la vie suis sont court
mais comme tout a chacun il y a une fin
lors de la succession
on se rend cpt que l immo a prit 10 fois + de valeur que la terre

Pas faux, c'est pour çà qu'il faut faire une donation-partage à tous les enfants, plutôt que des donations séparées, et figer les valeurs au jour de la donation : pas de réévaluation au décès des parts de chacun.

Quand on a eu une dizaine de femmes et des enfants de lits différents, c'est encore plus important. Ce pauvre Johnny s'est vraiment mal fait conseillé, ça aurait dû être plus carré.

les donnations antérieures ramenées à la succession ça peut faire mal

Oui ,tu as raison ,c'est pour ça qu'il faut faire une donation partage :tout le monde est d'accord ,tout le monde signe ,ceux qui donnent et ceux qui reçoivent ,et ensuite les dons sont sortis définitivement de la succession ...

moulinos a écrit:

sibalo a écrit:Oui mais ca on le sait quand on fait la donation... Après ca peu bouger  en plus ou en moins surtout en immobilier. Perso je vais pas me battre avec ma soeur pour ca. J'ai eu se que je voulais et elle aussi aprés chacun trace sa route, on ne va pas commercer a se battre lors de la succession...

@PaulO deja mon père a plus de terres que ma mére vu qu'il en a acheté avant le mariage et ils ont passé 62ans donc les abattements seront de 40%

mes écrits ci dessus ne s adresse pas a toi  
mais dans un commentaire  géneral

J'avais compris Il y a des familles qui vont se déchirer pour une hausse ou une baisse de 5%

sibalo a écrit:

moulinos a écrit:

sibalo a écrit:Oui mais ca on le sait quand on fait la donation... Après ca peu bouger  en plus ou en moins surtout en immobilier. Perso je vais pas me battre avec ma soeur pour ca. J'ai eu se que je voulais et elle aussi aprés chacun trace sa route, on ne va pas commercer a se battre lors de la succession...

@PaulO deja mon père a plus de terres que ma mére vu qu'il en a acheté avant le mariage et ils ont passé 62ans donc les abattements seront de 40%

mes écrits ci dessus ne s adresse pas a toi  
mais dans un commentaire  géneral

J'avais compris Il y a des familles qui vont se déchirer pour une hausse ou une baisse de 5%

même pour moins que ça
je connais une famille où ils ont coupé le saladier en 2

moulinos a écrit:
ok pour le calcul  
ce que je voulais dire (un cas prés de chez moi )
les parents font une donation (terre pour l un ;;immo pour l autre qui n est pas dans le métier)
la vie suis sont court
mais comme tout a chacun il y a une fin
lors de la succession
on se rend cpt que l immo a prit 10 fois + de valeur que la terre

Quand c'est pas l'inverse... l'immobilier qui ne vaut plus une tune sur un trait de plume du maire ou de l'administration.
Et la, malgrès les donations partages, ca n'empêche pas certains de faire des procès, parce qu'ils estiment s'être fait flouer.
Le cas n'est pas rare dans mon coin.